Актуальные аспекты учета зон с особыми условиями использования территории при определении кадастровой стоимости земельных участков

Введение………………………………………………………………………... 4
Глава 1 Нормативно-правовые основы зон с особыми условиями использовании территории и кадастровой оценки…………………………..
6
1.1 Правовые основы и понятие зон с особыми условиями использования территории……………………………………………………………………...
6
1.2 Классификация зон с особыми условиями использования территории………………………………………………………………………
9
1.3 Понятия кадастровой оценки и кадастровой стоимости земельного участка…………………………………………………………………………...
16
1.4 Процедуры внесения в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территории и кадастровой стоимости………………………..
29
Глава 2 Анализ зон с особыми условиями использования территории Калининградской области при определении кадастровой стоимости земельного участка……………………………………………………………..

39
2.1 Правила землепользования и застройки, действующие в городе Калининград, градостроительное зонирование городского округа…………
39
2.2 Анализ кадастровой ситуации по внесению в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территории в Калининградской области…………………………………………………………………………...

46
2.3 Исследование влияния зон с особыми условиями использования территории на кадастровую стоимость земельного участка в Калининградской области……………………………………………………...

51
2.4 Предложения по совершенствованию процедур внесения в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования и их учете при Государственной кадастровой оценке…………………………………………

55
Заключение……………………………………………………………………… 57
Список использованных источников………………………………………….. 59
Приложение…………………………………………………………………….. 63

Весь текст будет доступен после покупки

Проблема правоприменения законодательства о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) считается важной в области градостроительства и земельного права. Исследователи активно обсуждают этот вопрос в научных статьях, диссертациях. ЗОУИТ включают в себя охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромную территорию и другие зоны, установленные законодательством РФ. Собственники, арендаторы и другие субъекты права (девелоперы, покупатели участков) сталкиваются с большим количеством ограничений при использовании объектов недвижимости в этих зонах, что делает их эксплуатацию рискованной.
Крайне важно отметить, что на данный момент происходят масштабные изменения градостроительного законодательства в области регулирования ЗОУИТ. Так, обращаясь к истории вопроса, отметим, что общее правовое регулирование зон с особыми условиями использования территорий появилось с принятием Федерального закона (далее-ФЗ) от 03.08.2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ГрК РФ). «До этого момента в законодательстве лишь разрозненно содержались некоторые общие положения о таких зонах, однако главным образом их статус регулировался нормативно-правовыми актами в отношении конкретных видов зон, что существенно затрудняло применение этих норм и приводило к многочисленным судебным спорам».[5] Кроме того, общий перечень ЗОУИТ приведен в ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), он включает в себя 28 видов. На самом деле классификация значительно шире.

Весь текст будет доступен после покупки

Глава 1 Нормативно-правовые основы зон с особыми условиями использовании территории и кадастровой оценки
1.1. Правовая «природа» и понятие зон с особыми условиями использования территории
Исследование любого правового явления необходимо начинать с определения сущности и его признаков. Данная необходимость вызвана тем, что большинство юридических казусов начинают проявляться еще на стадии формулировок. Более того, адекватное понимание исследуемого вопроса помогает провести целостное исследование. «Понятие ЗОУИТ неотъемлемо связано с ограничением прав, в связи с чем отметим, что правильное понимание таких зон является основой для дальнейшего целостного и всестороннего изучения их правового режима».[6]
Начнем с того, что в классическом понимании, с точки зрения юридической техники построения закона, формулировки ЗОУИТ в основных понятиях мы не найдем. Тем не менее, согласно ст. 1 ГрК РФ от 29.12.2004 года № 190-ФЗ ЗОУИТ (ред. от 25.12.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2024) определяются через перечисление зон.[2] Так, ЗОУИТ — это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации». Перечень является открытым и с первого взгляда подлежит расширительному толкованию. Тем не менее, если мы обратимся к Земельному кодексу, то увидим закрытый перечень, состоящий из 28 строго обозначенных зон. Можно ли сказать, что данные нормы противоречат друг другу? Представляется, что ответ будет отрицательный, так как видится, что ст. 105 ЗК РФ более подробно раскрывает ст.1 ГрК РФ. Законодатель или правоприменитель данный вопрос не раскрывает. Но, важно указать, что глава о ЗОУИТ в ЗК РФ появилась сравнительно недавно (в рамках реформы 2018 года). Вместе с законодательным установлением конкретных зон в ЗК РФ была внесена ст. 57.1, закрепившая особенности возмещения убытков при ограничении прав ЗОУИТ.[7]
Вероятнее всего, «закрепление закрытого перечня видов ЗОУИТ обуcловлено указанием в ст. 56 ЗК РФ на то, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ и ФЗ».[8] Такая позиция является грамотной с правовой точки зрения, ведь согласно Конституции Российской Федерации (далее-Конституция РФ), иной порядок ограничения прав не являлся бы легитимным. Но чуть углубляясь в рассматриваемый вопрос, можно сделать вывод, что все не так однозначно.
Подчеркнем, что легальное определение «ЗОУИТ» отсутствует, тем не менее ЗК РФ перечисляет цели и виды исследуемого предмета.
Дальше обратим внимание на интересный вывод исследователя Золотовой О.А., которая в своем диссертационном исследовании о правовом режиме земель охранных зон, указывает, что содержание понятия «охранная зона» определяется юридически-значимыми признаками таких зон, а объем понятия – их количеством, которые выделяются в соответствии с установленными признаками из множества ЗОУИТ».[9]
В литературе также резюмируют, что на основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ:
1) наличие пространственных границ;
2) существование ограничений прав на земельные участки (в части использования/размещения объектов капитального строительства, использования участков для определённых видов деятельности), расположения в границах ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица;
3) установление их в связи с существованием определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов;
4) установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан».[5]

Весь текст будет доступен после покупки

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// Собрание законодательства Российской Федерации, 1 июля 2020г. № 31
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ //. – 2005. –№ 1 (часть 1). – Ст. 16.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
4. Федеральный закон от 24.07.200 N 221-ФЗ (ред. от 24.07.2023) “О кадастровой деятельности” URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/
5. Юридический справочник застройщика, 6-я редакция / Под ред. Д.С. Некрестьянова. – СПб, 2021. – 344 c.
6. Башаева И.Ю. Понятие зон с особыми условиями использования территорий и их отличительные признаки // Отечественная юриспруденция. 2020. №2 (41). URL: https://cyberle№i№ka.ru/article/№/po№yatie-zo№-s-osobymi-usloviyami-ispolzova№iya-territoriy-i-ih-otlichitel№ye-priz№aki .
7. Золотова О.А. Компенсация ограничения права собственности на землю при установлении зон с особыми условиями использования территорий // Актуальные проблемы охраны права собственности на природные ресурсы и объекты: междисциплинарный подход: сборник статей участников Международной научно-практической конференции, посвященной памяти члена-корреспондента Академии наук Республики Татарстан доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста Республики Татарстан А.А. Рябова (Казань, 26 - 27 октября 2018 г.) / под ред. З.Ф. Сафина, Е.В. Луневой. М.: Статут, 2019.

Весь текст будет доступен после покупки