Анализ использования сравнительного подхода при оценке имущества

Введение 2
Глава I. Понятие и содержание сравнительного подхода при оценке имущества 5
1.1. Основное содержание и принципы 5
1.2. Основные этапы применения сравнительного подхода 8
Глава II. Анализ использования сравнительного подхода при оценке имущества 19
2.1. Расчёт стоимости имущества на основании сравнительного подхода 19
Глава III. Перспективы использования сравнительного подхода оценки имущества 45
3.1. Анализ основных преимуществ и недостатков сравнительного подхода оценки имущества 45
3.2. Использование сравнительного подхода оценки имущества в управлении недвижимостью 49
Заключение 54
Список использованной литературы и источников 57

Весь текст будет доступен после покупки

Актуальность данной темы заключается в том, что становление и развитие рыночных отношений в экономике России в значительной степени связано с объектами недвижимого имущества, которые служат средствами производства. Эти объекты включают землю, производственные, складские, торговые, административные и другие здания, помещения и сооружения. К тому же, объектами недвижимости являются такие объекты, как земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры и гаражи, которые являются предметами потребления. Общественное производство основано на недвижимости, которая служит основой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций любой формы собственности. Недвижимость обладает характеристиками, присущими товарам, которые продаются и покупаются на рынке.
По историческим меркам рынок недвижимого имущества в России очень молод. Он начал развиваться в середине 1990-х годов, когда в Санкт-Петербурге начались первые легальные сделки по продаже квартир в рамках процесса приватизации. Он прошел беспрецедентно большой путь становления и развития за предыдущие тридцать лет.

Весь текст будет доступен после покупки

Глава I. Понятие и содержание сравнительного подхода при оценке имущества
1.1. Основное содержание и принципы
В Федеральном стандарте оценки дается следующее определение подхода: «Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами или идентичными объектами. В основе сравнительного подхода лежат принципы замещения и ценового равновесия».
Согласно принципу замещения, разумный инвестор не потратит больше денег, чтобы приобрести имущество аналогичной полезности, если на рынке есть несколько подобных объектов. Полезность является результатом всех свойств объекта, а также условий сделки с этим объектом. Например, на рынке жилой недвижимости данный принцип означает, что, если объект может быть заменен на рынке, его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение объекта, при условии, что его замена не потребует длительного времени. Ошибочно полагать, что имущество можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе потратить достаточно времени на поиск покупателя, который будет готов купить объект за любую цену. К примеру, недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу. Таким образом, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой, которую можно заплатить за покупку аналогичного объекта. В современной экономической теории широко известная концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является выбор хозяйствующего субъекта, который минимизирует альтернативные издержки и минимизирует упущенную выгоду. Эта концепция является теоретической основой принципа замещения.
Принцип вклада. Вклад — это сумма, на которую стоимость объекта увеличивается или уменьшается из-за наличия или отсутствия какого-либо элемента. Это означает, что размер этого увеличения или уменьшения может быть как выше, так и ниже, в зависимости от того, сколько затрат уйдет на его создание.
Принципы предложения и спроса. Рынок функционирует на основе взаимодействия спроса и предложения. При оценке стоимости объекта оценщик должен знать, какие факторы влияют на спрос и предложение на рынке имущества, как эти факторы могут измениться, и как эти изменения повлияют на стоимость объекта имущества (1).
Нa основе этих принципов оценки имущества в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
В данной работе будет использоваться ряд других названий сравнительного подхода, таких как рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных и метод сравнительного анализа продаж. Сравнительный подход , независимо от названия, основан на том, что он позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом — аналогов, имевших место на рынке до даты оценки.
Помимо прямого назначения - оценка рыночной стоимости, сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, коэффициентов заполняемости, износа улучшений или затрат на их создание и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием иных подходов.

Весь текст будет доступен после покупки

Нормативно-правовые акты и иные официальные источники
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенный Федеральным конституционным законом «О поправках к Конституции РФ» от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. №7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. №2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 дек.; Собрание законодательства РФ. – 2020. – №1. – Ст. 1416.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с последующими изменениями и дополнениями.
3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022

Учебная и справочная литература
4. Беккер Т.А. Оценка недвижимости: учебно-методическое пособие. Владивосток: Изд-во Дальневосточного федерального ун-та, 2021. 59 с.
5. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И. и др. Основы оценки недвижимости: учебно-практическое пособие. М.: 2004. 263 с.
6. Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003. 488 с.
7. Гранова И.В. Оценка недвижимости: учебное пособие. СПб.: Питер, 2001. с.17
8. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М.: Маросейка, 2009. 432 с.

Весь текст будет доступен после покупки