Анализ рынка жилой недвижимости г. Санкт-Петербург для целей оценки

ВВЕДЕНИЕ 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1 Классификации, функции и сегменты рынков недвижимости 6
1.2 Методы оценки недвижимости 11
1.3 Ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости 18
2 АНАЛИЗ ТЕКУЩЕЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 22
2.1 Обзор рынка недвижимости 22
2.2 Анализ показателей рынка недвижимости г. Санкт-Петербург 25
2.3 Анализ факторов, определяющих стоимость квадратного метра на рынке жилья 37
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 47
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 49

Весь текст будет доступен после покупки

Тема: Анализ рынка жилой недвижимости г. Санкт-Петербург.
Актуальность темы исследования. Рынок жилой недвижимости является одним из крупнейших и динамично развивающихся в нашей стране. Он затрагивает интересы практически всего населения и так или иначе связан с каждым из нас.
Только за 2021 год, по данным Росстата было введено в эксплуатацию более 1,6 млн квартир общей площадью 81,6 млн квадратных метров [32], при этом совокупная стоимость всей жилой недвижимости в России, по данным международного агентства недвижимости Savills, составила около трех триллионов долларов - это десятое место в рейтинге стран с самой высокой совокупной стоимостью жилой недвижимости.
Стоит отметить, что вопросы доступности жилой недвижимости, улучшения жилищных условий и градостроительства занимают особое место в политике каждого государства, а деятельность различных застройщиков и девелоперов концентрирует вокруг себя огромные капиталы и денежные потоки.
Так, например, чистая прибыль одной из крупнейших строительных компаний в России ГК «ПИК» за 2021 год составила почти 20 млрд рублей, при этом общий объем денежных поступлений был оценен на уровне 100 млрд рублей [33].

Весь текст будет доступен после покупки

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Классификации, функции и сегменты рынков недвижимости

Исторически понятие «недвижимость» сформировалось во времена Римской Империи [15], когда появилась необходимость разделять все имущество на две группы: движимое и недвижимое. Однако первые предпосылки о стандартизованном рынке недвижимости возникли еще в Древнем Египте, где крестьянские общины во главе с ксерпами – главами старшин получали в надел от фараона унифицированные земельные участки.
Первые упоминания о систематизированном рынке недвижимости в России принято относить к 16 веку, когда появилась Книга приказов как своеобразный прообраз Единого государственного реестра прав на имущества и сделок с ним, а сам термин «недвижимость» был впервые введен Петром I в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. [14].
Согласно Российскому законодательству [29], под недвижимостью принято подразумевать такие объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного нанесения им ущерба (земельные участки, здания, сооружения, машиноместа и проч.).
Жилищный кодекс РФ [30] устанавливает, что жилой недвижимостью являются отдельные помещения, удовлетворяющие санитарным и техническим требованиями для проживания в них людей. Сюда обычно принято относить дома, квартиры или отдельные их части. Отдельным сегментом на рынке недвижимости, набирающим с каждым годом все большие объемы, является рынок апартаментов.
Американские экономисты Джек Фридман и Николас Ордуэй, авторы всемирно известного учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» [13], установили, что рынок недвижимости – это систематизированный, многофункциональный механизм рыночных отношений, обеспечивающий создание, передачу, эксплуатацию объектов недвижимости.
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
Основные сегменты рынка недвижимости включают в себя:
• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);
• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);
• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);
• первичный и вторичный рынок.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Балаш А., Балаш О., Харламов, А. Эконометрический анализ геокодированных данных о ценах на жилую недвижимость. Прикладная эконометрика, 22 (2), 2011.
2. Евстафьев А.И., Гордиенко В.А. Прогнозирование индикаторов рынка недвижимости путём двумерного разложения дискретной пространственно-параметрической модели на основе применения нейросетей. – Материалы Х1 Национального конгресса по недвижимости, - М.: 2007.
3. Казимирова И.А. и Ощерина Л.А., Исследование зависимости цен на вторичном рынке жилой недвижимости г.Иркутска от мировых цен на нефть. Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость №2 (17) 2016.
4. Катышев П.К., Хакимова Ю.А., Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости. Прикладная эконометрика, №4 (28), 2012.
5. Красильникова А., Щербакова А. Детерминанты цены на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Экономические науки, 84 (11), 2011.
6. Кузьменков А.А., Емельянова Е.Г., Федорова А.В. Влияние динамики валютного курса на показатели рынка недвижимости Российской Федерации // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2016. № 4 (19). С. 37–47.

Весь текст будет доступен после покупки