Договор купли-продажи недвижимости по российскому праву.

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ 13
1.3. ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 20
ГЛАВА 2. ФОРМА И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 25
2.1. ФОРМА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 25
2.2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 33
2.3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 37
ГЛАВА III. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 46
3.1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРОДАВЦА 46
3.2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПОКУПАТЕЛЯ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55
БИБЛИОГРАФИЯ 56
ПРИЛОЖЕНИЯ 64

Весь текст будет доступен после покупки

Актуальность выбранной темы обусловлена возросшим интересом российского общества к приобретению недвижимого имущества. Люди стали рассматривать недвижимость как надежный актив с регулярной доходностью, который позволяет сохранить или приумножить капитал. Отложенный спрос после пандемии COVID-19, потребность сохранить сбережения во время мирового политического кризиса 2022 года, а также помощь и поддержка государства в сфере строительства привели к увеличению количества сделок с недвижимым имуществом. Согласно официальной статистике за последние 5 лет, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту – Росреестр) ежегодно регистрировал более 7 миллионов сделок с недвижимостью (Приложение №1), в среднем 3,7 миллиона из которых составляла купля-продажа жилой недвижимости, остальная половина приходилась на куплю-продажу земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест и на иные сделки с недвижимым имуществом.
Однако, как показывает практика, в данной сфере существует большое количество правовых проблем. Вместе с количеством заключенных договоров купли-продажи недвижимости растет и количество оспариваемых и ничтожных сделок. Ежегодно несколько сотен сделок признаются в российских судах недействительными. Некоторые эксперты оценивают долю сделок, имеющих пороки законности в 5-7 % от общего числа, что в будущем также может привести к признанию их недействительными.
Возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в письменной форме без нотариального удостоверения часто провоцирует нарушение гражданами положений Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ, Гражданский кодекс РФ), а государственная регистрация перехода права собственности по таким договорам ставит под сомнение достоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту – ЕГРН), закрепленную в статье 8.1 Гражданского Кодекса РФ. Это, в свою очередь, подвергает риску последующих покупателей недвижимости, опирающихся на сведения из реестра при заключении сделки.

Весь текст будет доступен после покупки

ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Когда одно лицо хочет приобрести или продать другому лицу недвижимое имущество, будь то квартиру, участок, машино-место или иную недвижимость, эти лица заключают между собой двустороннюю сделку – договор . Согласно статье 420 Гражданского кодекса РФ под договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Под соглашением понимается согласованное по всем существенным условиям договора волеизъявление сторон .
Договор купли-продажи недвижимости является отдельным видом купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество . По своим характеристикам договор является: имущественным, поскольку на его основе возникает имущественно-правовая связь и перемещение материального блага. Договор является синаллагматическим (двусторонне обязывающим), поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате обусловлено исполнением продавцом обязательств по передаче недвижимости. Договор является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Поскольку продавец получает плату за передачу своей недвижимости, договор купли-продажи считается возмездным.
В науке существует утверждение, что договор как сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов – лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны – единства воли и волеизъявления, формы и содержания . В настоящем случае договор купли-продажи недвижимости отличается от любого другого вида купли-продажи преимущественно субъектами и предметом.
Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Ими могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности. В первую очередь необходимо рассмотреть субъекты, исходя из объема их правоспособности. Все субъекты гражданского права разделяются на физические лица, юридические лица и публично-правовые образования.
Физическими лицами являются граждане РФ, иностранные граждане и апатриды. Российские граждане не ограничены в правоспособности и могут заключать договоры купли-продажи в отношении любой недвижимости, находящейся в гражданском обороте. Однако иностранные граждане и лица без гражданства имеют ряд ограничений в отношении приобретения земельных участков. Так, пункт 3 статьи 15 Земельного Кодекса РФ запрещает им обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, а статья 3 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фактически запрещает им иметь в собственности участки земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, иностранные граждане и апатриды изначально не обладают правом на заключение договора купли-продажи в отношении определенных объектов недвижимости.
Юридические лица подразделяются на российские, иностранные и смешанные. Российские юридические лица не имеют дополнительных ограничений, кроме тех, которые определяются специальной правоспособностью и целями их деятельности. В свою очередь, иностранные и смешанные юридические лица, т.е. лица, в капитале которых участвуют как российские, так и иностранные граждане и организации, вдобавок к запрету на приобретение приграничных земель и земель сельскохозяйственного назначения, имеют ограничения, которые касаются заключения сделок в отношении любого недвижимого имущества. Эти ограничения распространяются на юридические лица, связанные с недружественными Российской Федерации странами и российские лица, находящиеся под их контролем. На сегодняшний день действует Указ Президента РФ №81 от 01.03.2022 , который устанавливает необходимость одобрения правительственной подкомиссией сделок по отчуждению недвижимости для таких лиц. Если в сделке по купле-продаже недвижимости фигурирует юридическое лицо, связанное с недружественной страной, то любой из участников сделки должен обратиться с заявлением в специальную подкомиссию, предоставить пакет документов и получить разрешение.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020), ч.1, ст.8 // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 08.04.2023).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.04.2023) // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 03.04.2023) // "Собрание законодательства РФ", 05.06.2006, N 23, ст. 2381.
6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 29.12.2022) // "Собрание законодательства РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.12.2022) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
8. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 28.02.2023) // "Собрание законодательства РФ", 03.05.1999, N 18, ст. 2207.
9. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 28.02.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.04.2023) // "Собрание законодательства РФ", 12.03.2001, N 11, ст. 1001.
10. Воздушный кодекс Российской Федерации" от 19.03.1997 N 60-ФЗ (ред. от 29.12.2022) // "Собрание законодательства РФ", 24.03.1997, N 12, ст. 1383.

Весь текст будет доступен после покупки