Договор найма специализированного жилого помещения

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6
1.1. Понятие, виды и назначение жилых помещений специализированного жилищного фонда 6
1.2. Форма, стороны и содержание договора найма специализированного жилого помещения 15
2. ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО НАЙМА 27
2.1. Приобретение права на предоставление жилого помещения по договору специализированного найма 27
2.2. Прекращение договора найма жилого помещения 35
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 46
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 51

Весь текст будет доступен после покупки

Проблема жилищного обеспечения является чрезвычайно актуальной в настоящее время, и законодательство Российской Федерации в данной сфере основывается на трех принципах, установленных международным правом: право на достойный уровень жизни, которое включает в себя жилищные условия, неприкосновенность жилища, а также свободу перемещения и выбора места проживания.
Наём жилых помещений является одним из основных, широко применяемых сегодня способов удовлетворения насущной потребности человека в жилье. Эксперты оценивают количество нанимателей в Российской Федерации почти в 40 млн человек (около 28 % всего населения). В российском гражданском и жилищном законодательстве отношения по найму жилых помещений оформляются несколькими типами договоров.
Одним из специфических видов договоров найма, предметом которого выступает жилое помещение, является договор найма специализированного жилого помещения. Данный вид договора зачастую отождествляют с договором социального найма жилого помещения, потому предметное исследование юридических особенностей и проблем регулирования договора найма специализированного жилого помещения обуславливают актуальность настоящего исследования «при значительном многообразии исследований в сфере жилищных правоотношений.

Весь текст будет доступен после покупки

1.1. Понятие, виды и назначение жилых помещений специализированного жилищного фонда

Институт найма специализированного жилого помещения представляет собой совокупность правовых норм, определяющих правовой режим специализированного жилого помещения, порядок и условия заключения договора найма специализированного жилого помещения, субъектный состав, права и обязанности сторон, изменение и прекращение найма специализированного жилого помещения, особенности найма отдельных видов специализированных жилых помещений.
В науке жилищного права Ю.П. Свит обоснованно заключает, что «правовое регулирование отношений найма специализированного жилья находится в стадии становления – предстоит принять предусмотренные ЖК РФ нормативные акты как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ, а также привести в соответствие с новым Жилищным кодексом РФ принятые ранее нормативные акты» . И действительно, проанализировав состав норм института найма специализированного жилого помещения, видно, что нормы, регламентирующие отношения, возникающие в связи со специализированными жилыми помещениями, не систематизированы, во многом устарели и, как следствие, нуждаются в приведение в соответствие с нормами ЖК РФ, который, в свою очередь, также нуждается в дополнениях, уточнениях и дальнейшем развитии.
Легальная дефиниция специализированного жилищного фонда содержится в п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Представляется, что данное законодательное определение специализированного жилищного фонда нуждается в детализации, учитывая следующие аспекты. Указанные жилые помещения предоставляются временно (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) не только гражданам, но и членам их семей (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). При этом категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом. Гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), за некоторым исключением. Жилые помещения предоставляются только определенными категориями наймодателей (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) и только при наличии установленных законодательством условий с соблюдением определенного порядка предоставления специализированных жилых помещений.
Виды объектов гражданских прав, которые ограничены в обороте, определяются в порядке, установленном законом (п. 2 ст. 129 ГК РФ). В ЖК РФ перечислены виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и при этом не определен порядок отнесения к данному виду жилищного фонда иных помещений. Следовательно, к жилым помещениям специализированного жилищного фонда могут быть отнесены только те помещения, которые указаны в ЖК. С учетом изложенного, к специализированному жилищному фонду может быть отнесено только такое жилое помещение, которое подпадает под одну из категорий, указанных в ч. 1 ст. 92 ЖК. По смыслу данной статьи жилое помещение не может быть отнесено одновременно к двум категориям специализированных жилых помещений. По смыслу ч. 2 ст.92 ЖК РФ и подп. 2, 3 ч. 2 и п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК в специализированный жилищный фонд могут входить только помещения, находящиеся в собственности публичного образования, т.е. помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду .
Вместе с тем в литературе высказываются мнения о том, что специализированные жилые помещения могут находиться, в том числе, в частном жилищном фонде юридических лиц и «жилым помещениям, находящимся в частном жилищном фонде, может быть придан статус специализированных жилых помещений лишь с согласия собственников». А.А. Титов также указывает, что в частном жилищном фонде юридических лиц могут быть специализированные жилые помещения.
Некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения и отмечают, что специализированные жилые помещения «составляют специализированный жилищный фонд, находящийся только в публичной (государственной или муниципальной) собственности».
Следует отметить, что включение помещений частного жилищного фонда в состав специализированного невозможно также и по формальным причинам. В соответствии с ч. 2 ст. 92 ЖК РФ и п. 12 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, отнесение жилого помещения к специализированному производится органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Данные органы имеют полномочия только в отношении государственного и муниципального, но не частного жилищного фонда.
Таким образом, помещения частного жилищного фонда не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
Согласно ст. 92 ЖК РФ, к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее – специализированные жилые помещения) относятся:
? служебные жилые помещения;
? жилые помещения в общежитиях;
? жилые помещения маневренного фонда;
? жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
? жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
? жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
? жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
? жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Отдельно следует выделить жилые помещения, предназначенные для временного поселения беженцев и временных переселенцев. Данные жилые помещения отнесены к специализированному жилищному фонду (п.п. 5, 6 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ). В соответствии с законодательством, данным категориям физических лиц жилые помещения предоставляются из фондов жилья для временного поселения соответственно беженцев и временных переселенцев, которые формируются за счет федерального бюджета.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 //Российская газета. – 1993. – 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст.14.
4. Об дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ // Российская газета. – 1996. – № 248.
5. Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилищных помещений: постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 697.
6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 22–КГ18–9 от 23.10.2018. – URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf/ (дата обращения: 16.08.2022).
7. Определение Верховного Суда РФ № 306–КГ17–18710 от 22.12.2017. – URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-22122017-n-306-kg17-18710-po-delu-n-a12-618012016/ (дата обращения: 16.08.2022).
8. Решение № 33–572 от 10.03.2017. – URL: https://sudact.ru/regular/doc/lJLkIu9SYu5e/ (дата обращения: 16.08.2022).

Весь текст будет доступен после покупки