Договор об ипотеке (залоге недвижимости): особенности правового регулирования

ВВЕДЕНИЕ 6
Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 9
1.1 История развития института ипотечного кредитования в РФ 9
1.2. Правовое регулирование в зарубежных странах, сравнительный анализ. 14
Глава 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА 22
2.1. Общие понятия договора ипотеки. Права и обязанности сторон. 22
2.2. Правовая конструкция, элементы договора. Условия исполнения договора 32
Глава 3. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИСПОЛНЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ДОГОВОРОВ 43
3.1 Обращение на взыскание имущества заложенного по договору ипотеки как форма ответственности 43
3.2. Предложения, направленные на совершенствование законодательства ипотечного кредитования (в банке) 55
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 62
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ 65
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. 69

Весь текст будет доступен после покупки

На сегодняшний день в России не каждая семья имеет возможность приобрести в собственность недвижимость. Именно поэтому остро стоит вопрос жилищного обеспечения граждан. Среди существующих способов приобретения недвижимости ипотека является наиболее доступной для большинства граждан.
Цена на недвижимость высока и не подвержена значительным изменениям. Поэтому способ приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее надежным. Суть ипотеки заключается в том, что банк дает часть денежных средств, а покупатель получает право собственности на недвижимость с обременениями. В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и получить от продажи причитающийся ему долг.
Актуальность темы моей работы заключается в том, что в настоящее время ипотека является достаточно популярным способом приобретения жилья и ипотечные отношения стремительно развиваются, а система государственной поддержки граждан при ипотеке только повышает интерес. Но, конечно же, существуют некоторые недостатки и пробелы, которые также нуждаются в рассмотрении.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения возникающие в сфере применения ипотеки (залога недвижимости).
Предмет исследования составляют нормы права регулирующие данные отношения, а также практика их применения.

Весь текст будет доступен после покупки

Важность института ипотечного кредитования заключается в том, что его функционирование позволяет обеспечить спрос жилья на рынке. В настоящее время слова «ипотека» встречалось в жизни каждого человека потому, что является единственным способом решения жилищной проблемы. Именно поэтому и необходимо узнать историю возникновения ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Из определения этого термина мы видим, что его понятие было уже близко к современному пониманию «ипотеки» как залога недвижимости.
Институт залога стал наиболее развитым в Древнем Риме. «Путем проведения переговоров заключалось соглашение о том, чтобы вещь собственника была связана залогом для обеспечения определенного обязательства. Таким образом, первым залоговым договором стал nexum. Посредством символической продажи кредитору передавался должник, его семейство и имущество – в этом заключалась сущность такого договора. В течение тридцати дней в случае непредставления долга в срок, который назначался для уплаты кредитор мог обратить взыскание против личности самого должника. Вследствие бесчеловечного обращения с личностью должника данный институт был отменен».
В римском праве существовало три вида залога, фидуция, пигнус и ипотека.
«Фидуция (от лат. Fiducia) – вид залога в римском праве, где осуществлялась передача товара лицу на условии, что после удовлетворения требований, будет возвращен товар, то есть товар или вещь передавались в собственность кредитора, соответственно он мог распоряжаться ей без согласия должника»
Другая форма: «Пигнус (от лат. Pignus) - одна из форм залога, означающая ручной заклад. В отличие от фидуции заложенная вещь не становилась собственностью кредитора, а передавалась ему во владение.» Эта стадия защищала заёмщика от своевольных действий кредитора.
В средневековье форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
В России ипотека возникла в XIII – XIV вв. одновременно с развитием института собственности на землю. И первые вид кредитования был «заклад». Суть его заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи заложенного имущества.
Далее в Соборном уложении 1969 года был закреплен переход заложенного имущества в собственность должника, так как в данных условиях необходимо было повысить ответственность должника.
В истории прослеживается, что именно 1754 год, стал годом отсчета российской ипотеки. Тогда при Елизавете Петровне появились первые государственные кредитные учреждения, они назывались «дворянские банки». Такими банками выдавались ссуды под залог поместий на срок, который дворяне могли определять самостоятельно, но наиболее часто встречающиеся сроки это – 15 лет, 28 лет, 33 года.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СЗ РФ. 2009. N 4. Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)
3. "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 14.04.2023, с изм. от 26.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023)
4. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция)
5. Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 30.12.2004 N 216-ФЗ (последняя редакция)
6. Федеральный закон "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ (последняя редакция)
7. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)
8. Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 N 395-1 (последняя редакция)
9. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция), ст. 213.28
10. Указ Президента РФ от 7 мая 2018 г. N 204 "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года" (с изменениями и дополнениями)

Весь текст будет доступен после покупки