ДОГОВОР ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора залога недвижимости в российском гражданском праве 10
§ 1. Понятие и правовая природа договора залога недвижимости 10
§ 2. Содержание договора залога недвижимости 25
§ 3. Особенности договора залога отдельных видов недвижимости 37
Глава 2. Проблемы заключения, исполнения и расторжения договора залога недвижимости 51
§ 1. Порядок заключения договора залога недвижимости 51
§ 2. Исполнение договора залога недвижимости 61
§ 3. Проблемы незаключённости и недействительности договора залога недвижимости 73
Заключение 81
Список использованных источников 87

Весь текст будет доступен после покупки

Актуальность темы исследования. На протяжении последних лет залог недвижимости (ипотека) остается одним из основных способов обеспечения исполнения обязательств в гражданском обороте, обеспечивая кредитору устойчивые и надёжные гарантии надлежащего исполнения основного обязательства и снижая финансовые риски в случае его неисполнения, что делает ипотечные правоотношения весьма распространёнными и социально значимыми для экономики страны.
Вместе с тем современное законодательство об ипотеке демонстрирует высокую степень нестабильности и фрагментарности. Большое количество внесенных поправок в главу 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и частые изменения, вносимые в специальное законодательство о залоге недвижимости, а именно в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) порождают сложности в практическом применении законодательства что, в свою очередь, обусловливает возникновение правовых коллизий между общими нормами о залоге (ст. 334–358 ГК РФ) и специальными нормами, содержащимися в Законе об ипотеке, а также к неодинаковому подходу судов при разрешении споров.
Особую сложность представляет спорная природа залоговых прав: одни учёные рассматривают их исключительно как обязательственные, другие – как вещные, третьи – как «вещно-обязательственные» права. Существует также точка зрения о признании ипотеки (права ипотечного кредитора) самостоятельным видом ограниченного вещного права. Такая разнонаправленность взглядов затрудняет выработку единого подхода в законодательстве и судебной практике, что также повышает правовую неопределённость.
Учитывая социально-экономическое значение ипотечных правоотношений, возникающих из договора залога недвижимости, и рост объёмов кредитования, обеспечиваемого ипотекой, исследование проблем конкуренции норм общего и специального законодательства, а также неоднородной судебной практики становится особенно актуальным.
Глубокий анализ теоретических основ, анализ существующих пробелов и выработка рекомендаций по снижению правовой неопределённости помогут повысить эффективность правоприменения и укрепить доверие участников залоговых правоотношений.

Весь текст будет доступен после покупки

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
§ 1. Понятие и правовая природа договора залога недвижимости
Начатая в начале 90-х гг. приватизация жилого фонда и основных средств производства, а также установление права частной собственности на земельные участки стали ключевыми этапами для перехода России к рыночному типу экономической системы. Формирование рынка недвижимости потребовало пересмотра и дополнения нормативно-правовой базы, регламентирующей ипотечные правоотношения.
Первым нормативным актом, закрепившим особенности правового регулирования залога недвижимости в постсоветский период, стал Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872–1 «О залоге» . Именно в нем термин «ипотека» был использован для обозначения залога предприятия, зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных с землей, а также соответствующего земельного участка либо права пользования им.
Правовая регламентация данного института была отражена в принятом в 1994 году Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также в Федеральном законе от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
Общие положения о залоге закреплены в параграфе 3 («Залог») главы 23 («Обеспечение исполнения обязательств») ГК РФ, в котором закреплены общие правила о залоге как способе обеспечения исполнения обязательств. В соответствии с п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Прежде всего важно провести отличия между такими понятиями как «залог», «право залога» и «договор залога».
Так, Л. Ю. Василевская понимает под «залогом» залоговое правоотношение (обеспечительное, залоговое обязательство), под «правом залога» право залогодержателя на принадлежащий залогодателю предмет залога, вытекающее из соответствующего обязательства, а под «договором залога» основание возникновения залогового обязательства и вытекающего из него права залога .

Весь текст будет доступен после покупки

Нормативные правовые акты.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2006. № 52 (1 ч.). Ст. 5496.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 118-ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3590.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание Законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
9. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание Законодательства РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.
10. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

Весь текст будет доступен после покупки