Математические методы в оценке объектов недвижимости

Введение………………………………………………………………..........
4
1 Нормативно-правовые основы оценки стоимости объектов недвижимости и теоретические основы математического моделирования……………………………………………..………….……..

6
1.1 Общая характеристика объектов собственности для целей оценки стоимости………………………………………………………...…….…….
6
1.2 Нормативно-правовая база оценки недвижимости ……….………….. 14
1.3 Методы оценки стоимости объектов собственности в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов…………...…………..
18
1.4 Особенности применения методов математического моделирования для оценки стоимости объектов собственности…………………………...
26
2 Практика применения методов математического моделирования для оценки стоимости недвижимого имущества……………………………….
38
2.1 Характеристика объекта оценки и анализ рынка недвижимости…….. 38
2.2 Практика применения регрессионных моделей стоимости недвижимого имущества………………………………………………..…..
47
2.3 Практика применения методов анализа и прогнозирования временных рядов в оценке стоимости ……………...…….………………..
53
2.4 Предложения по совершенствованию и перспективы развития методов математического моделирования в оценке недвижимости……...
60
Заключение……………………………………………………………..…… 61
Список использованных источников….………………………………..…. 64

Весь текст будет доступен после покупки

Профессиональная оценочная деятельность, как неотъемлемая составляющая практического хозяйствования, получила признание во всем мире в качестве отдельной дисциплины.
К настоящему времени сложилась общепризнанная международная практика, которая получает закрепление в стандартах оценки. Стандарты оценки, содержащие основные принципы, понятия, методики и этапы оценки, с развитием рыночных отношений претерпевали изменения. Подходы оценки, адаптируясь к изменениям законодательства, условиям рыночной экономики, вбирали в себя новые методы, заимствуя их у других дисциплин. Особое значение в развитии оценочной деятельности получили методы экономико-математического моделирования, которые широко применяются оценщиками разных стран. Применение данных методов достаточно трудоемко и требует немало времени, однако использование компьютерно-вычислительной техники, без которой не обходится современная оценочная практика, значительно сокращает и упрощает использование экономико-математических моделей для оценки стоимости объектов собственности.
Актуальность данной работы заключается в том, что возможности использования экономико-математического моделирования в оценочной деятельности является не до конца изученным и не однозначным вопросом. Многообразие форм собственности, возрастающая роль оценки в рыночных отношениях, ужесточение законодательства требуют большей формализации методов и их математического обоснования, вследствие чего математическое моделирование экономических процессов занимает большое значение в оценочной деятельности. Методы математического моделирования могут использоваться при оценке любых объектов собственности, что предопределяет практический и теоретический интерес к данной теме исследования.

Весь текст будет доступен после покупки

1 Нормативно-правовые основы оценки стоимости объектов недвижимости и теоретические основы математического моделирования
1.1 Общая характеристика объектов собственности для целей оценки стоимости
Упорядоченность общественных отношений, их системность и динамизм, являются необходимыми условиями функционирования и развития общества. На сегодняшний день важной сферой предпринимательства стала оценочная деятельность. Потребность в оценке в условиях рыночной экономики с каждым годом продолжает возрастать. Являясь важным элементом инфраструктуры имущественных отношений, оценочная деятельность продолжает развиваться и вбирать в себя все передовые подходы и методы оценки имущества, отвечающие современным тенденциям и потребностям, существующим на рынке. Применение оценки требуется в достаточно широкой области: для определения стоимости имущества при совершении с этим имуществом различных сделок, передаче его в доверительное управление или аренду, использовании в качестве залога, вклада в уставный капитал и т.д.
Основными нормативными актами, регулирующими оценочную деятельность в Российской Федерации, являются: Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ, Федеральные Стандарты Оценки (ФСО) [3].
В Федеральном законе №135 дается следующее определение оценочной деятельности: «…под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости». Характеристика видов стоимости раскрывается в ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и п. 5 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости» (ФСО II) [3].
Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в его объективной и адекватной оценке. Согласно ст. 6 «Закона об оценочной деятельности», субъекты различных форм собственности, физические и юридические лица, имеют безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов собственности [3, c.111].
В ст.5 закона «Об оценочной деятельности» приводится перечень объектов оценки[3]:
? отдельные материальные объекты (вещи);
? совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
? право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
? права требования, обязательства (долги);
? работы, услуги, информация;
? иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Перечень иных объектов, в отношении которых может проводиться оценка, приведен в ст. 128 и ст.216 Гражданского Кодекса Российской Федерации [2]. Таким образом, любой объект собственности может являться объектом оценки, при этом, оцениваться могут не только сами объекты собственности, но и права, которыми наделен их владелец.
Понятие объектов собственности в целях оценки приводится в Федеральных стандартах оценки. ФСО выделяют четыре основных группы объектов собственности в целях оценки: недвижимость, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, оборудование и транспортные средства, бизнес.

Весь текст будет доступен после покупки

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 06.10.2022
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
3. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813
4. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" (вместе с "Федеральным стандартом оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", "Федеральным стандартом оценки "Виды стоимости (ФСО II)", "Федеральным стандартом оценки "Процесс оценки (ФСО III)", "Федеральным стандартом оценки "Задание на оценку (ФСО IV)", "Федеральным стандартом оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Федеральным стандартом оценки "Отчетом об оценке (ФСО VI)") // Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 11.05.2022
5. АзгальдовГ.Г. А, А.В. Костин, Садовов В.В. Квалиметрия для всех. М.: ИнформЗнание, 2022. 165 с.

Весь текст будет доступен после покупки