Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома по адресу: Омская область, Омский район, с. Новомосковка, ул. Набережная д. 10 А

Реферат...................................................................................................................3
Введение.................................................................................................................5
Аналитический обзор литературы.......................................................................7
1 Общая характеристика объекта недвижимости..........................................16
1.1 Характеристика объекта оценки...................................................................16
1.2 Характеристика месторасположения объекта оценки................................19
1.3 Характеристика социально-экономических условий района.....................21
1.4 Характеристика природно-климатических условий г. Омска....................22
2 Определение стоимости объекта недвижимости.........................................26
2.1 Описание основных подходов и методов.....................................................26
2.2 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом....................32
2.3 Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом.............................41
2.4 Обоснование отказа от применения затратного подхода............................42
2.5 Итоговая стоимость объекта оценки.............................................................43
3 Анализ процедуры сделки купли-продажи объекта недвижимости.................................................................................................45
4 Безопасность жизнедеятельности на рабочем месте..................................51
Заключение...........................................................................................................58

Весь текст будет доступен после покупки

Оценка недвижимости в современной России определяется потребностью субъектов предпринимательской деятельности и регламентируется требованиями нормативных документов. На современном этапе оценка широко используется при планировании инвестиции?, осуществлении закупок и так далее. Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобретают на современном этапе, поскольку с 1 января 2015 года был введен налог на недвижимость, исчисляемый из кадастровой стоимости, что приводит к необходимости массовой оценки объектов, оспаривании кадастровой стоимости.
За всю историю своего развития рынок жилья проходил стадии бурного роста, спада и стагнации. Подобные тенденции развития объясняются различными причинами: с одной стороны, это обосновывается исследованиями экономической, политической, инвестиционной и социальной ситуации в регионе, с другой, – изменениями предпочтении? потребителя.
В результате развития рынка недвижимости оценка становится важнейшей функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении жилой недвижимости. Без оценки стоимости недвижимости не обходится ни одна сделка по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и так далее.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, так как практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Например, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Именно поэтому особую важность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости, ведь она, как вид профессиональной деятельности, представляет собой одну из востребованных сфер рыночной экономики.
На сегодняшний день рынок недвижимости играет важную роль, как в экономическом развитии региона, так и в социальном. Уровень цен на жилье определяет его доступность населению. Обеспеченность населения жильем является одним из приоритетных направлении? реализации социальной политики, как на региональном уровне, так и на федеральном.
Анализ рынка недвижимости дает представление о целесообразности инвестирования в строительство или покупку нового объекта недвижимости, позволяет определить уровень риска кредитора в связи с финансированием покупки, определить наиболее перспективные сегменты рынка и так далее.
Актуальность данной темы обусловлена тем, что рынок недвижимости стремительно расширяется и его нужно эффективно использовать. Постепенно в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и, как следствие, необходимо осуществлять оценку недвижимости.

Весь текст будет доступен после покупки

1.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объектом оценки является трехэтажный кирпичный дом, общая площадь которого 606,6 кв. м., жилая площадь составляет 144,2 кв. м. с кадастровым номером 55:20:030301:3389 расположенный по адресу: Омская область, Омский район, с. Новомосковка, ул. Набережная д. 10 А. Дом построен в 2010 году, из красного кирпича с использованием современных технологий, обеспечивающих высокую теплоизоляцию, и долговечность конструкции. Степень его готовности составляет 90 %, потому что веранда ещё в процессе стройки.
Каждый этаж выполнен в своем стиле, изысканность и внимание восхищают уже с прихожей. Комбинация современного дизайна, высококачественных материалов и функциональной планировки делает этот дом одним из наиболее привлекательных объектов жилой недвижимости в данном районе. Кроме того, стоит отметить, что высокие потолки и большие окна делают этот жилой дом не только удобным, но и очень просторным. Благодаря этому, даже внутри помещения царит ощущение свободы и воздушности.
В цоколе находится спортзал, хамам, котельная, прачечная, комната отдыха и две душевые. На первом этаже расположена большая гостиная с камином, просторная кухня с обеденной зоной, гардеробная, гостевая и основная спальни. На втором этаже находится – две спальни, два санузла, прачечная, кабинет и зона отдыха, и веранда, пристроенная к дому. Территория возле коттеджа удобно оформлена, здесь все продумано и работает каждый уголок. На территории участка, площадью 1500 квадратных метров, расположен гараж на 2 автомобиля и зона отдыха с видом на речку. Стоит беседка в современном стеле и искусственный водоем глубиной 2 метра. Участок огражден высоким забором и находится под видеонаблюдением, что обеспечивает приватность и безопасность его владельцев.
Оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как современное газоснабжение, которое обеспечивает дом горячим водоснабжением и отоплением, трёхфазная система электроснабжения, приточно-вытяжная вентиляционная система, местной канализацией. Зоной уверенного приема телепередач, интернета и сотовой связи.
Дом находится в собственности у Виноградовой Н.Б. уже 3 года, на основании договора купли-продажи, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Ограничения прав и обременения отсутствуют. (Приложение А)
В целом, данный индивидуальный жилой дом является идеальным вариантом для тех, кто ищет высококачественное и комфортное жилье, которое соответствует всем современным требованиям. Он отлично подойдет как для проживания семьи, так и для ведения бизнеса и организации мероприятий.
Поэтому, если вы ищете недвижимость в Омской области, то данный объект будет отличным выбором. Он представляет собой безусловную ценность как для жильцов, так и для инвесторов, которые ищут перспективные объекты для вложения своих средств. Данный индивидуальный жилой дом отличается своей уникальностью и эксклюзивностью. Полная характеристика объекта оценки представлена в таблице 1.1.
Представленная характеристика составлена на основании:
1. Правоустанавливающего документа (Приложение А )
2. Технического паспорта индивидуального жилого дома по адресу: Омская обл., Омский р-н, с. Новомосковка, ул. Набережная д. 10 А, составленный по состоянию на 17.01.2023 г. (Приложение Б)

Таблица 1 – Характеристика объекта оценки
Характеристика объекта Значение
Сегмент рынка Жилая недвижимость
Текущее использование Жилой дом
Вид права Собственность
Транспортная доступность 10 минут до остановки
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) Хорошее
Обеспеченность субъектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) Хорошее
Материал дома Кирпичный
Год постройки 2010
Состояние дома Хорошее
Техническое обеспечение здания Горячее, холодное водоснабжение – индивидуальное, электроснабжение – центральное, газоснабжение – центральное.
Дополнительное техническое обеспечение Наличие интернета, имеются счетчики на воду, электричество, газ.
Организованная стоянка личного или подземного гаража Есть
Этажи 3
Общая площадь дома, кв. м 606,6
Жилая площадь дома, кв. м 144,2
Количество комнат 10
Санузелы Совмещенные
Лоджия/балкон Есть
Вид из окна На улицу и во двор
Окна Пластиковые (ПВХ)
Окончание таблицы 1 – Характеристика объекта оценки
Состояние/ремонт Отличное
Дополнительные системы безопасности Металлическая дверь, домофон, система видеонаблюдения.
Благоустройство территории Освещение, зеленые насаждения, зона отдыха.


1.2 ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Оцениваемый объект недвижимости расположен по адресу: Омская область, Омский район, с. Новомосковка, ул. Набережная д. 10 А и имеет следующие окружение: магазины промышленных и продовольственных товаров, вблизи находятся аптеки, школа, кафе, банкоматы, студия красоты, больница, отделение полиции и прочие объекты социального назначения.
Вокруг много открытых пространств, что делает это место идеальным для любителей активного время препровождения на свежем воздухе. Обстановка местности зависит от времени года. В зимние месяцы здесь бывает холодно, но приятно находиться в теплом доме и любоваться заснеженными видами. Осенью, весной и летом жители могут наслаждаться участком земли, выращивать сорта овощей и фруктов.
Важным фактором, который необходимо учитывать при оценке стоимости объекта, является также близость к природным объектам. Наличие шаговой доступности к реке Омь является дополнительным преимуществом, так как жильцы в летний период всегда могут воспользоваться пляжем и это добавляет очарование к месту расположения объекта оценки.
Транспортная доступность обеспечивается по улице Луговая. От дома до ближайших остановок «Новомосковка» и «Врубелево» около 10-15 минут пешком. Несмотря на то, что село Новомосковка находится в 18 км от города Омск, оттуда часто ходят автобусы, маршрутное такси, которое позволяет доехать до многих уголков города без пересадок. Прилегающая территория к дому не имеет асфальтного покрытия, но состояние дороги можно оценить, как хорошее. Кроме того, важно отметить, что данный объект оценки находится в непосредственной близости от главной дороги, что обеспечивает удобный доступ к нему. (рисунок 1.1) [24]
В целом, месторасположение дома в селе Новомосковка позволяет наслаждаться тихой и спокойной атмосферой, таким образом создавая удобства для жизни вдали от городской суеты. Но это также означает, что некоторым жителям это может показаться уединенным местом, далеко от городской инфраструктуры и развлечений.



Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки
1.3 ХАРАКТЕРИСТИКА СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ РАЙОНА

В селе Новомосковка, входящее в состав Омского района, Омской области, проживает 1 275 человек (данные от 1 мая 2023 года). [10]
Вопреки тому, что с. Новомосковка расположена в непосредственной близости к городу Омск, социально-экономические условия на данный момент не идеальны. Администрация города на данный момент занимается несколькими проектами, первый из которых уже был реализован 22.04.2023 года. В Омск приехал первый заместитель председателя Совета Федерации РФ, секретарь Генерального совета «Единой России» Андрей Турчак. Вместе с действующим губернатором Виталием Хоценко они участвовали в подключении газа в селе Новомосковка Омского района. В честь этого события состоялась церемония открытия нового газопровода, и для жителей населенного пункта провели концерт. [11]
На территории с. Новомосковки находиться ООО «Завод Евросибагро и Клаузер», который используя современное высокоточное оборудование и высококвалифицированный персонал, производит и реализует продукцию сельскохозяйственного назначения (запасные части к зерноуборочным комбайнам) На заводе идёт постоянное техническое переоснащение, приобретается современное оборудование с программным управлением, создаются новые рабочие места. Были представлены новые модели УВР Решет «Клаузер», которые отличаются повышенными технологическими характеристиками и улучшенной надежностью. Особое внимание уделено безопасности использования данной продукции. [12]



1.4 ХАРАКТЕРИСТИКА ПРИРОДНО-КЛИМАТИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ Г.ОМСК

Экологические проблемы Омска накапливались годами. Насыщенность промышленными предприятиями, некоторые из которых используют устаревшее оборудование; увеличение автотранспорта на городских дорогах и многочисленные свалки в городе.
Омск относится к умеренной климатической зоне с континентальным климатом лесостепи Западно-Сибирского пояса. Расположение Омской области на обширной низменной равнине в центре Азиатского материка, вдали от морей, открытость ее территории, как с севера, так и с юга способствуют тому, что климат здесь формируется под сильным воздействием физических свойств суши, которая летом быстро и сильно прогревается, а зимой также быстро охлаждается. [25]
Зима в Омске холодная, чаще суровая, продолжительная, с устойчивым снежным покровом, но не многоснежная. Средняя продолжительность зимы 150 дней. Лето теплое, чаще жаркое. Переходные периоды короткие, особенно весна. Безморозный период составляет в воздухе 115 дней, на поверхности почвы – 100 дней. Характерны резкие колебания температуры, особенно весной и осенью. Последние весенние заморозки бывают в конце мая, первые осенние – во второй декаде сентября.



Рисунок 2 – Показатели температуры г. Омск

Средняя годовая температура в городе равна 0 °С. Средняя температура зимнего периода составляет – 14,8 °С; весеннего – 6,0 °С; летнего – 16,9 °С; осеннего – 5,9°С, но в с. Новомосковка погода всегда на 5 градусов ниже.
Весенние заморозки прекращаются, по многолетним данным, 22 мая, самое раннее их прекращение отмечено — 23 апреля, самое позднее — 12 июня. Осадков весной выпадает мало: в апреле — 20, в мае — 30 мм. Запасы продуктивной почвенной влаги к началу вегетационного периода составляют на парах и зяби в метровом слое почвы около 100 мм. В мае влажность почвы понижается из-за большой сухости воздуха и интенсивного испарения (до 4 мм в сутки). В мае бывает в среднем 11, а в отдельные годы даже до 20 засушливых дней (с относительной влажностью 30% и ниже), столько же с пыльными бурями и суховеями.
Немаловажная особенность климата Омска – обилие солнечного света – обусловлена малым количеством облачности и длинным летним днем. Средняя годовая продолжительность солнечного сияния 2223 часа. Число дней без солнца зимой 42, весной и летом незначительно (2-3). Продолжительность солнечного сияния в Омске с ноября по январь составляет 30-38 дней, а летом возрастает до 57-66 за счет увеличения длительности дня. Вегетационный период длится 160 дней.
Почвы разнообразны. Широко распространена черноземно-луговая. Она относится к полугидроморфным аналогам черноземов. Повышенное ее? увлажнение обусловлено почвенно-грунтовыми водами, залегающими на глубине 3-4 м. Водный режим черноземно-луговой почвы характеризуется чередованием периодов более или менее глубокого промачивания и возвратного капиллярного поднятия влаги с выносом легкорастворимых солеи? на поверхность, которые весной обнаруживаются в виде белых выцветов на уплотненной почве. Капиллярное подписывание верхних горизонтов наблюдается в течение всего вегетационного периода, поэтому в засушливое лето растения обеспечиваются влагой лучше, чем на черноземах.
На территорию Западной Сибири, отгороженную с запада Уральскими горами, а с востока — Восточно-Сибирским плоскогорьем, совершенно открытую с севера и мало защищенную, с юга, легко вторгаются как арктические холодные воздушные массы, так и теплые из степей и пустынь Казахстана. Это приводит к неустойчивости и большой изменчивости метеорологических условий.
Преобладающее направление ветра в холодный период года юго-западное, западное, летом северо-западное, северное. Средняя скорость ветра зимой 4-5 м/с, летом несколько меньше при большей порывистости ветра. Весной, осенью и особенно во второй половине зимы наиболее часто наблюдаются сильные ветры. [23]

Весь текст будет доступен после покупки

-

Весь текст будет доступен после покупки