Оценка рыночной стоимости земельных участков муниципального образования

Введение 3
1. Теоретические основы оценки стоимости земельных участков 8
1.1 Земля как объект оценки 8
1.2 Цели, виды, принципы и факторы оценки стоимости земельных участков 16
1.3. Основные подходы и методы оценки земельных участков 28
1.4 Проблемы оценки земельных участков 34
2. Информационная и методическая база оценки рыночной стоимости земельного участка в составе земель муниципального образования 46
2.1 Характеристика объекта исследования 46
2.2 Анализ ценообразующих факторов влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка 50
2.3 Методические рекомендации оценки рыночной стоимости земельных участков
. 51
3. Определение рыночной стоимости земельного участка в составе земель муниципального образования 63
3.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка в составе земель муниципального образования 63
3.2 Сравнительный анализ рыночной стоимости земельного участка с кадастровой стоимостью 66
Заключение 67
Список использованных источников 7

Весь текст будет доступен после покупки

Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.
Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Особенно это касается оценки земельных участков в целях налогообложения. Изменения системы налогообложения имущества, связанные с переходом к кадастровой оценки стоимости недвижимости, привели к значительному увеличению налогооблагаемой базы земельных участков по сравнению с рыночной стоимостью, и, соответственно, к увеличению земельного налога.
В этих условиях особое значение приобретает решение проблемы выявления и идентификации причин таких существенных расхождений между рыночной и кадастровой стоимостями и выработке рекомендаций по совершенствованию организации и методики оценки кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Теоретические основы оценки стоимости земельных
участков
1.1 Земля как объект оценки


Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.
В Гражданском кодексе Российской Федерации дается определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Главным и основным признаком недвижимости является его связь с земельным участком. Что представляет собой земельный участок? В законодательных актах и специальной литературе существуют разные определения.
В п. 2 ст. 6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)

2001 г. было установлено, что земельный участок - это "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке".
Определение земельного участка было подвергнуто изменению в 2008 г. Из п. 2 ст. 6 оно было перенесено в ст. 11.1 ЗК РФ и стало иметь следующий вид: "Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В 2014 г. дефиниция земельного участка была вновь возвращена в ст. 6 (п. 3) и сформулирована так: "Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи". Эта норма действует вместе с положениями п. п. 2 ст. и 3 ст. 261 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в которых говорится о том, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения, а также о том, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Последнее законодательное определение, как и предыдущие формулировки рассматривает земельный участок, как часть земной поверхности. Основным критерием выделения части земной поверхности в качестве земельного участка было установление границ такого участка, в то время как новое выражение о границах не упоминает. Теперь признаком земельного участка стало наличие характеристик, позволяющих определить часть земной поверхности в качестве индивидуально – определенной вещи.

Весь текст будет доступен после покупки

Нормативные документы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1 от 30.11.1994 г.
№51-ФЗ, часть 2 от 26.01.1996 г. №14-ФЗ, часть 3 от 26.11.2001 г. №146- ФЗ, часть 4 от 18.12.2006 г. №230-ФЗ).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
4. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. №221 – ФЗ.
5. Постановление Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
6. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 297.
7. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№2)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. №298.
8. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО
№3)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. №299.
9. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 г.
№508.
10. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. №611.
11. Распоряжение Министра имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Весь текст будет доступен после покупки