Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на вторичном рынке недвижимости

ВВЕДЕНИЕ 4
1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ГЛАВА 7
1.1 Понятие оценочной деятельности и основные виды недвижимости 7
1.2 Виды стоимости недвижимости и факторы ее формирования 12
1.3 Методы оценки стоимости объектов жилой недвижимости 25
2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ГЛАВА 33
2.1 Природно-экономические условия ГО г. Уфа и характеристика объекта оценки
33
2.2 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта тремя подходами 40
2.3 Согласование результатов оценки, полученных разными подходами 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Весь текст будет доступен после покупки

Развитие рыночной экономики в Российской Федерации привело к многообразию форм собственности. Одним из основных вопросов, которые возникают при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности. Для того, чтобы определить стоимость жилья, необходимо провести его оценку. Оценка собственности и есть определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой и требованиями оценки.
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Сегодня недвижимость выступает не только в роли места жительства, но и как объект правовых и экономических отношений. На сегодняшний день рынок жилья настолько развит, что без оценки стоимости недвижимости невозможно провести ни одну операцию.
Под жилой недвижимостью понимается помещение, пригодное для постоянного или временного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.
Примечательно, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим разнообразием параметров. Для их сравнительного анализа необходимо применять экономико-математические методы.

Весь текст будет доступен после покупки

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ГЛАВА

1.1 Понятие оценочной деятельности и основные виды недвижимости
Оценочная деятельность рассматривается как один из инструментов эффективного управления имуществом. Постепенно с формированием класса собственников в России возникла проблема его эффективного использования и, следовательно, потребность в услугах оценщика. Основные задачи, которые необходимо решить оценщикам, связаны с оценкой стоимости. Однако прежде чем привести определение оценки стоимости недвижимости, рассмотрим, что представляет из себя недвижимость.
Разделение собственности на недвижимое и движимое имущество имеет исторические корни, начиная с времен Римского правительства. Общеизвестно, что недвижимое имущество считается основой, необходимой для существования развитого общества и государства. Давайте рассмотрим, как определяется понятие недвижимости.
Различные ресурсы (продукты, товары, активы) формируются, продаются и приобретаются для удовлетворения конкретных потребностей государства, юридических и физических лиц, с целью получения выгоды от владения ими, или использования. Способность того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а, следовательно, и стоимость.
Недвижимое имущество - имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.
Существует определение, что недвижимость - это любое имущество, состоящее из земли, а также сооружения и здания на ней. Следовательно, считается, что имущество является недвижимым исходя из своей природы, назначения и сущности, которую они представляют.
На основании ГК РФ (ст. 130 и 131) к недвижимому имуществу относятся:
• земельные участки;
• здания;
• сооружения;
• объекты незавершенного строительства;
• иные объекты, подлежащие государственной регистрации или государственному учету.
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ)
Земля является объектом недвижимости, причём любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землёй.
Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учётный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом регистрации прав. Все земельные участки, независимо от форм собственности, подлежат государственному кадастровому учёту.
Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (Федеральный закон РФ от 30.12.2009 N 384-ФЗ).
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п. 13 ст. 1) под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений, которые являются объектами капитального строительства (п. 10 ст. 1).
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации сооружения являются объектами капитального строительства.
Сооружением является объект со всеми его устройствами. Например, плотина как сооружение включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и другое. Мост как сооружение включает пролётное строение, опоры, мостовое полотно с настилом. Разнородные элементы составляют одно сооружение, если они объединены общим функциональным назначением. Так, стадионы включают все площадки, созданные в соответствии с их назначением.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон
от 01 января 2009 г. № 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. ?2009. ? № 44, Ст. 4147.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I . М.: ООО
«ВИТРЭМ», 2008. - 96 с.
3. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. – М.:
Юристъ, 2010. – 63 с.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. (Части первая,
вторая, третья, четвертая). Федеральные законы РФ № 51-ФЗ от 30.11.2006г.,
№ 15-ФЗ от 26.01.2004, № 147-ФЗ от 26.11 2008, № 231-ФЗ от 18.12.2009.
5. Земельный кодекс [Текст] : офиц. текст. – М. : Новая правовая
культура, 2010. – 83 с.
6. Федеральный закон РФ от 29.07.2009 № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» Земельный кодекс Российской
Федерации от25.102001 г. № 136-ФЗ. - М.: Колос С, 2010. - 256 с.
7. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации
[Текст]: федеральный закон от 01 января 2009 г. № 51-Ф3 // Собрание
законодательства Российской Федерации. ? 2007. – № 32, Ст. 3301.60
8. Авелин, Г. Р Государственное регулирование земельных
отношений [Текст] : учеб. пособие для вузов / Г. Р. Авелин. – М. : Изд-во
Колос, 2009. ? 264 с.

Весь текст будет доступен после покупки