Правовые проблемы управления многоквартирными домами

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….....7
ГЛАВА 1. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ…………………………………………………………………………..11
1.1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений………………………………………………………………….………11
1.2 Управление товариществом собственников жилья, жилищным…………...15
1.3 Управление управляющей организацией…………………………………..…23
ГЛАВА2.ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ: ТЕОРЕТИКО- МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ, ИСТОРИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ……....37
2.1 Понятие управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, ее правосубъектность в договорных отношениях....37
2.2 Правоотношения между собственниками помещений МКД и управляющей организацией в процессе реализации управления МКД………………………...44
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ……………………………………………………………...51
3.1 Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами…………………………………………………...…...51
3.2 Практические проблемы правового регулирования деятельности управляющих организаций…………………………………………………...……65
3.3 Исследование и анализ современной судебной практики, связанной с осуществлением деятельности управляющих организаций по управлению МКД в различных регионах Российской Федерации, наиболее часто встречающиеся спорные вопросы………………………………………………………..……….…72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...…78
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………...……...84

Весь текст будет доступен после покупки

Начавшаяся в 1990-х годах приватизация жилых помещений, развитие рынка жилья привели к тому, что большинство многоквартирных домов утратили качества единого объекта и превратились в совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. Имущество, которое находится в общем пользовании, стало объектом общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Данные изменения потребовали соответствующего изменения системы управления многоквартирными домами. Проведенная кодификация жилищного законодательства и последовавшие через некоторое время за ней законодательные изменения не решили множество накопившихся еще с советского времени проблем, связанных с управлением многоквартирными домами. Сброшенное государством на граждан бремя полного содержания собственного и общего имущества многоквартирного дома тяжким бременем легко на плечи граждан. В этой связи понятно, почему многие здравомыслящие граждане заняли очень сдержанную позицию, касающуюся управления многоквартирным домом. Пассивное поведение граждан, отсутствие инициативы и самоорганизации понятны и объяснимы. Ведь общеизвестно, что большая часть жилищного фонда и связанная с ней коммунальная инфраструктура устарела и износилась, а управление таким имуществом – это очень тяжелый груз, который мало кто захочет добровольно нести. К этим же выводам подталкивает проведенные Всероссийским центром изучения общественного мнения в конце 2020 года исследования общественного мнения, посвященные удовлетворенности россиян услугами ЖКХ, и отношению к взносам на капитальный ремонт. Основной проблемой ЖКХ является не столько недостаточное качество услуг (на него жаловались от до 40% россиян), сколько их неоправданно высокая стоимость (до 70%). Объективными факторами, снижающими удовлетворенность россиян качеством ЖКХ, выступают проблемы, связанные с состоянием инфраструктуры и самих домов (на низкое качество жилищных услуг пожаловались 37% опрошенных, на обветшание жилого фонда – 37%). Срочного капремонта требуют дома каждого третьего (32%), каждый четвертый говорит о том, что такой ремонт понадобится в течение ближайших 3–5 лет. Взносы на капитальный ремонт платят три четверти жителей многоквартирных домов (76%).

Весь текст будет доступен после покупки

1 СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
1.1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений

Современная область управления многоквартирными домами имеет свои направления и тенденции. На данном этапе развитии жилищного законодательства делается упор на развитие самоуправления и саморегулирования собственниками помещений многоквартирных домов вопросов, касающихся ремонта многоквартирного дома, содержания общего имущества, заключения ресурсоснабжающих, ремонтно-эксплуатационных договоров, выбора способа управления, то есть происходит постепенная передача функций от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Развитию данной тенденции способствовал институт приватизации, а также опыт зарубежных стран, согласно которому преобладание диспозитивности договорных отношений способствует развитию конкуренции на рынке жилищных и коммунальных услуг.
Согласно статье 164 Жилищного кодекса Российской Федерации [2] при непосредственном управлении многоквартирными домами договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими данные виды работ, заключаются на основании решения, принятого на общем собрании собственниками помещений многоквартирного дома. Договоры на предоставление холодного и горячего водоснабжения, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление заключаются непосредственно с каждым собственником от своего имени или с доверенным лицом, выбранным общим решением собственников, с поставщиком услуг. В договоре большинство собственников выступают одной стороной, а организации, осуществляющие выполнение работ и оказание услуг – другой
стороной, то есть договор является двусторонним.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в редакции от 08.08.2024 на основе изменений, внесенных Федеральным законом от 08.08.2024 N 237-ФЗ). [Электронный ресурс] / КонсультантПлюс, 2024.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 22.04.2024, с изм. от 25.04.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2024) [Электронный ресурс] / КонсультантПлюс, 2024.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024) [Электронный ресурс]/КонсультантПлюс, 2024.
4. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 (в ред. от 29.05.2023) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» [Электронный ресурс] /КонсультантПлюс, 2024.
5. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (в ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»[Электронный ресурс] /КонсультантПлюс, 2024.
6. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (в ред. от 24.05.2024) “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов” [Электронный ресурс]/КонсультантПлюс, 2024.
7. Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. N 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" [Электронный ресурс]/КонсультантПлюс, 2024.
8. Постановлению Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (в ред. от 21.12.2023) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» [Электронный ресурс]/КонсультантПлюс, 2024.
9. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” [Электронный ресурс]/КонсультантПлюс, 2024.
10. Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (в ред. от 21.12.2023) «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» [Электронный ресурс]/КонсультантПлюс, 2024.
11. ГОСТ Р 70773-2023 «Услуги управления многоквартирными домами. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества».
12. ГОСТ Р 56038-2023 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домам
13. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А49-7700/2016 от 04.04.2017 [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/Card/6fbf6e7f-9d3f-476a-9665-19c63c30310e. Дата обращения: 22.09.2024.

Весь текст будет доступен после покупки