Расчет рыночной стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов, по адресу: Московская область, Мытищи, мкр. Дружба, ул. Карла Либкнехта, 6

ВВЕДЕНИЕ 5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖМОСТИ 7
1.1 Основные понятия, цели и принципы лежащие в основе оценки стоимости земельного участка в Российской Федерации 7
1.2 Правовое обеспечение оценочной деятельности 13
1.3 Принципы оценки объектов оценки 17
ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 25
2.1 Описание объекта оценки 25
2.2 Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость 27
ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 31
3.1 Основные подходы оценки объектов недвижимости 31
3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки 41
3.4 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки 55
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 57
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 58
ПРИЛОЖЕНИЕ 61

Весь текст будет доступен после покупки

Главной составляющей любой деятельности человека и государства в целом является земля. В современных условиях России, земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.
Недвижимость представляет собой капитальный объект имущества, неразрывно связанный с землей, перемещение которого невозможно без потери функционального назначения. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В зависимости от назначения объекта недвижимости, рынок можно разделить на три основных сегмента:
• жилая недвижимость
• коммерческая недвижимость
• земельные участки

Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Сегментация рынка недвижимости позволяет тем, кто продает или приобретает недвижимость, подбирать подходящие варианты, проводить анализ и оценку, а также способствует более глубокому пониманию рынка.
В данной работе мы рассмотрим такой сегмент, как жилая недвижимость. Под коммерческой недвижимостью принимается пригодное для постоянного или временного проживания людей помещение, в котором имеется возможность регистрации по месту жительства. Жилая недвижимость включает в себя жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Такие объекты недвижимости, как апартаменты или садовый дом, даже если и пригодны для постоянного круглогодичного проживания, к жилым помещениям не относятся. При этом садовый дом может быть в установленном порядке признан жилым домом по решению органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования при наличии заключения по обследованию технического состояния объекта.

Весь текст будет доступен после покупки

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖМОСТИ
1.1 Основные понятия, цели и принципы лежащие в основе оценки стоимости земельного участка в Российской Федерации
Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Земельный фонд РФ составляют все земельные ресурсы страны. Как отмечает В.И. Петров в своей монографии «Оценка стоимости земельных участков», объектом имущественных, гражданских отношений является конкретный земельный участок, а не земля в целом как природный ресурс. Поэтому важно понимать значение самого земельного участка. Согласно статье 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельный участок, как «единица деления земли» может быть в государственной собственности, в муниципальной собственности или частной собственности.
Соответственно, корректная и профессиональная оценка предоставляет возможность максимально эффективно и рационально использовать имеющиеся земельные ресурсы. Также она необходима для осуществления точного учета данных. Вследствие многогранности понятия земля необходимо четко определить цели использования каждого конкретного земельного участка. Далее уже можно будет определиться с выбором оптимальных методов оценки. Соответственно, цели оценки полностью влияют на результат ее проведения.
Целью оценки земельного участка, как гласит пункт 3 ФСО №1, является проведения работ по выяснению стоимости определенного объекта на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Вид экспертизы определяется в задании на нее при учете предполагаемого применения полученного результата. В соответствии с 3 пунктом федерального стандарта оценки №2 определяются следующие виды стоимости:
• рыночная стоимость;
• равновесная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• иные виды стоимости.

Все вышеизложенное предполагает, что оценка земли может быть индивидуальной и массовой. Индивидуальная предусматривает рассмотрение единичных объектов для удовлетворения потребностей отдельных собственников земельных участков. Массовая используется для различных государственных целей: налогообложения и других.
При оценке земельных участков принимается экономическая точка зрения рассмотрения понятия «участок земли». Это подразумевает деятельность по систематизированному сбору данных для анализа или же оценку имущественных прав. Данные, собираемые массово, необходимы при определении стоимости участков земли, имеющих различное предназначение. Такая оценка производится на основе конъюнктуры рынка, актуальных рыночных цен, предложения и спроса.
Существует четыре группы целей, для которых производятся работы по оценке различных земельных участков:
• удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
• создание базы для налогообложения;
• реальное отражение стоимости земельного участка в бухгалтерском учете предприятий;
• составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Если говорить о первых трех, то они предназначены для удовлетворения индивидуальных потребностей. Государственные функции и прерогативы несет в себе четвертая. Последнюю функцию в Российской Федерации осуществляет Росреестр, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. 13.06.2023) «О государственной регистрации недвижимости».
Данной службой осуществляются функции кадастрового учета на государственном уровне недвижимого имущества, оценки, ведения учета и пр. Работы по оценки земельных участков являются обязательными, если планируется сделка с участками, которые представляют собой частичную либо полную собственность государственных или муниципальных органов.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. 13.06.2023) «О государственной регистрации недвижимости» [Эл. ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/
2. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. 19.12.2022) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Эл. ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 28.04.2023) [Эл. ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/
4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 28.04.2023) [Эл. ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 28.04.2023) [Эл. ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/
6. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 29.05.2023, с изм. от 31.05.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2023) [Эл. ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» [Эл. ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» [Эл. ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/
9. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 года №200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки»
10. Доклад Федеральной службы государственной статистики на тему «Социально экономическое положение России». [Эл. ресурс]. – URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801

Весь текст будет доступен после покупки