Договор долевого участия в строительстве.

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………......3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
1.1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве……………………………………………………………...………....6
1.2. Цена и срок договора………………………………..………………………...10
1.3. Форма договора……………….......……..…….………………………………13
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
2.1. Права и обязанности застройщика……………………………........................16
2.2. Права и обязанности участника долевого строительства………………...…21
2.3. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве….23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………….……………….30
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………...….......32

Весь текст будет доступен после покупки

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ).
Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.

Весь текст будет доступен после покупки

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
1.1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ).
ФЗ юридически закрепил новый самостоятельный вид гражданско-правового договора – договор участия в долевом строительстве. Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе РФ.
На необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений в построенных объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебной практики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданского права.
Предмет договора участия в долевом строительстве – результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ). Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования.
Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами ФЗ, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.
Круг отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ.
При этом, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, ФЗ не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения.
При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие. Данный договор является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.
Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия.
Договор участия в долевом строительстве является возмездным, поскольку предполагает получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор.
Зачастую, однако, принцип возмездности договоров долевого участия в строительстве нарушается.
Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, поскольку каждая из сторон имеет и права, и обязанности.
Подобное деление применительно к каждому из указанных трех оснований предопределяет особенности правового режима договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве не является договором публичным. Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с ФЗ им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной.
Прямо такая обязанность для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту.
Договор участия в долевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок.
При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по принципу результата. Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований, на выполнение работ и на оказание услуг».
Если по отношению к первым двум группам договоров по указанной классификации положение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным.
Некоторые юристы предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг и отождествляют его с договором возмездного оказания услуг, агентским, или посредническим, договором2. Однако, на наш взгляд, эти аргументы не являются убедительными.
С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими причинами, например отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активного участия в проекте. В такой ситуации застройщик, несомненно, оказывает дольщику услугу по реализации инвестиционного проекта.

Весь текст будет доступен после покупки

Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г. (принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года);
1. «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 02.12.2019);
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018);
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.12.2019);
4. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ;
5. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020);
Литература:
6. Актуальные проблемы гражданского права. - М.: Юнити-Дана, 2015. - 432 c.
7. Анисимов, А. П. Гражданское право России (комплект из 2 книг) / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин. - М.: Юрайт, 2016. - 479 c.
8. Белов, В. А. Гражданское право России. Том 2. Общая часть. Лица, блага, факты / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2016. - 274 c.
9. Белов, В. А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. Введение в гражданское право / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2017. - 528 c.
10. Белов, В. А. Гражданское право. Том 2. Общая часть. Лица, блага, факты. Учебник / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2016. - 870 c.

Весь текст будет доступен после покупки