Определение ликвидационной стоимости двухкомнатной квартиры

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Виды стоимости объектов жилой недвижимости и принципы оценки недвижимости
1.2 Описание объекта оценки
1.3 Ликвидационная стоимость недвижимости и методика ее расчета
ГЛАВА 2. Определение ликвидационной стоимости двухкомнатной квартиры
2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
2. 2 Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода
2.3. Определение рыночный стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Весь текст будет доступен после покупки

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В данной выпускной квалификационной работе я рассмотрела особенности оценки ликвидационной стоимости жилой недвижимости. (1,17)
Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.

Весь текст будет доступен после покупки

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Виды стоимости объектов жилой недвижимости и принципы оценки недвижимости
Недвижимым имуществом признается то имущество, которое признано в законодательном порядке недвижимым, а именно: земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения, нежилые помещения, морские суда и суда внутреннего плавания. Многие инвесторы, выбирая сферу вложения капитала, останавливают свой выбор на недвижимом имуществе. Недвижимость никогда значительно не теряет в цене, не так сильно зависит от иных обстоятельств, как другие рынки. (17,21)
Оценочной деятельности подлежат все виды недвижимого имущества: земельные участки, жилые помещения, торговые площади, офисные территории, склады, суда внутреннего плавания и так далее. Результатом оценки, можно считать, конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Результат оценки, как правило, используется при определении участниками цены для совершения сделки или иных действий с оцениваемым объектом, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
При проведении профессиональной деятельности, связанной с оценкой используются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
Возможность продажи на открытом рынке означает, что оцениваемый объект представлен на открытом рынке в виде публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания большого числа потенциальных покупателей.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
- при определении инвестиционной стоимости оцениваемого объекта рассчитывается стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
Для целей настоящего Федерального закона под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
Ликвидационная стоимость, в отличие от рыночной стоимости, учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать оцениваемый объект на условиях, не соответствующих рыночным. Более подробно, я рассмотрю ликвидационную стоимость в пункте 1.3 данной выпускной квалификационной работы.
Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.2 Описание объекта оценки
Рис.2. Карта расположения объекта в населенном пункте
Рис.3. Карта расположения объекта в микрорайоне

1.3 Ликвидационная стоимость недвижимости и методика ее расчета
Ликвидационная стоимость – это оценка актива для продажи в сжатые сроки. Ее определение подразделяется на ряд этапов, в процессе которых решается вопрос с целесообразностью реализации. ЛС высчитывается на основании формулы, в которой фигурирует рыночная стоимость активов. Результаты оценки зависят от множества факторов, включающих технические характеристики объекта, спрос на него, время, отпущенное на реализацию.
Для определения величины цены на имущество в обычном случае применяются два основных способа: прямой и косвенный. Прямым способом называется метод сравнительного анализа. Его основной функцией является получение результата, используя прямой метод сопоставления ценовой величины конкретного объекта с аналогичными ему объектами. Данный способ популярен в оценочных фирмах. Они обладают статистическими данными реальных сумм покупок жилого имущества и могут точно определить ликвидационную стоимость.
Косвенным способом признается процедура получения искомой величины с помощью расчета рыночной стоимости квартиры. После того, как найден среднестатистический показатель коммерческой стоимости объекта недвижимости, проводят вычет стоимости затрат на его ликвидацию.
Для организации, у которой нет полных и достоверных сведений о реальном рыночном обороте в сфере недвижимости, предпочтительнее использовать косвенный метод получения ликвидационной стоимости жилья, в котором не используется объективность информации. Так же происходит и у физических лиц.

Весь текст будет доступен после покупки

-

Весь текст будет доступен после покупки