Применение доходного подхода к выбранному объекту недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ 1
Глава 1. Теоретические основы доходного подхода к оценке объектов недвижимости. 5
1.1 Общая характеристика доходного подхода. 5
1.2 Принципы и основные элементы доходного подхода. 9
1.3 Формула доходности и значение ключевых показателей для оценки недвижимости. 15
Глава 2. Применение доходного подхода к выбранному объекту недвижимости. 22
2.1 Описание объекта недвижимости, его характеристик и местоположения. 23
2.2 Оценка стоимости выбранного объекта недвижимости по доходному подходу. 25
Глава 3. Итоговый анализ и интерпретация результатов расчета. 30
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31
Список использованной литературы 33

Весь текст будет доступен после покупки

Во всех странах мира недвижимость играет важную роль в составлении национального богатства. Земля, безусловно, является значительной составляющей этого богатства, независимо от уровня промышленного и интеллектуального развития. Тем не менее, недвижимость также имеет особое значение в экономической и социокультурной жизни общества, представляя собой важный экономический ресурс и пространственную среду для разных видов деятельности.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимыми вещами считаются земельные участки, участки недр, а также все, что неразрывно связано с землей. Это включает в себя здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

С развитием рынка недвижимости возникла новая сфера предпринимательской и профессиональной деятельности - бизнес в области операций с недвижимостью. Расширение ассортимента недвижимых объектов, сложность операций на рынке и появление новых видов предпринимательской активности свидетельствуют о более сложном и развитом российском рынке недвижимости, аналогичном странам с развитой рыночной экономикой.

Весь текст будет доступен после покупки

Глава 1. Теоретические основы доходного подхода к оценке объектов недвижимости.
1.1 Общая характеристика доходного подхода.
В Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» доходный подход определяется как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования. Доходный подход направлен на получение данных об объекте недвижимости для инвестора, который рассматривает этот объект только как источник дохода.
Общий алгоритм расчетов предусматривает выполнение пяти операций:
1. Определение потенциального валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам коммерческой организации за последние три года, оценщик определяет потенциальный валовой доход (ПВД), который объект недвижимости может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек.
2. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода (ЧОД). Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода пойдут на покрытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) учитывает возможные потери потенциального дохода при эксплуатации здания в качестве объекта доходной недвижимости. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может снизиться.
3. Вычитание операционных расходов. Оценщик анализирует операционные расходы, отраженные в балансе, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта недвижимости, обеспечивающей получение валового дохода
Операционные расходы принято делить на три вида:
• условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);
• условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т. д.);
• резервы замещения, используемые для замены в течение экономической жизни объекта отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно наиболее подверженных износу (например, кровли, сантехники, лифтового оборудования).
4. Оценка и мультипликатор гудвилл.
Гудвилл – в соответствии с определением Международного комитета по стандартам бухгалтерского учета гудвилл – это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов. Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Чугунова И. В. Оценка стоимости бизнеса: Учебное пособие для студентов экономических направлений / Рубцовский индустриальный институт. – Рубцовск, 2020–76 с.;
2. Беккер Т. А., Тупикова О. А. Оценка недвижимости. Рекомендации по выполнению контрольной работы: учебно-методическое пособие / Политехнический институт. Владивосток: Изд-во Дальневост. федерал. ун-та, 2021–1 CD [58 с.].;
3. Методы оценки и управления стоимостью бизнеса предприятия: учебное пособие/ Т. Н. Иголкина, О. А. Клиндухова, С. К. Кочина-Белгород: Изд-во БГТУ, 2020.-268 с.;
4. Иголкина, Т. Н. Методы оценки и управления стоимостью бизнеса предприятия: учебное пособие / Т. Н. Иголкина, О. А. Клиндухова, С. К. Кочина. — Белгород: Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова, ЭБС АСВ, 2020. — 268 c.;
5. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" Положение по бухгалтерскому учету «Отчет о движении денежных средств» (ПБУ 23/2011);

Весь текст будет доступен после покупки