Договор долевого участия при строительстве многоквартирных домов

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов 9
1.1 Развитие законодательства, регулирующего отношения по договору долевого участия в строительстве 9
1.2 Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве 23
1.3 Субъекты, объекты и условия договора долевого участия 28
Глава 2. Особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов 33
2.1 Понятие эскроу-счетов и их место в регулировании взаимоотношений сторон договора 33
2.2 Порядок получения разрешения на строительство многоквартирного дома 37
2.3 Порядок получения компенсаций и неустоек в результате нарушения договора долевого участия 50
Глава 3. Актуальные проблемы и обзор судебной практики по делам, вытекающим из договора долевого участия в строительстве 53
3.1 Характеристика проблем договора долевого участия в Российской Федерации 53
3.2 Обзор судебной практики по делам, вытекающим из договора долевого участия 57
Заключение 67
Список используемой литературы 72
Приложение А 79

Весь текст будет доступен после покупки

Актуальность исследования обусловлена высоким ростом гражданских споров, вытекающими из договора долевого участия. За последние 7 лет в Российской Федерации было заключено и зарегистрировано более 250 тысяч договоров долевого участия. Необходимость в новом жилье с каждым годом укрепляется, а значит с такими же темпами должна совершенствоваться законодательная база, которая регулирует взаимоотношения будущих дольщиков и застройщиков нового жилья. Вектор развития государства также направлен на реновацию и снос старого жилого фонда и создание новых жилых кварталов, новых районов и областей. Государство также активно субсидирует застройщиков, предоставляет все больше пятен застройки, расширяет инфраструктуру и дороги.
Но 80% всех новостроек финансируется средствами участниками долевого строительства, поэтому законодатель обязан максимально защитить будущих собственников жилья от возможных рисков, а также гарантировать сохранность их средств, способствовать в получении ими в пользование зарегистрированных объектов недвижимости. Несмотря на совершенствование законодателем нормативно-правовых актов в области долевого строительства общее количество судебных споров с каждым годом увеличивается. Это связано в большей степени с просрочкой сроков введения в эксплуатацию жилых комплексов, банкротством юридических лиц, выступающими застройщиками, кризисом, а также не полностью выполненными обязательствами застройщика по договору долевого участия.

Весь текст будет доступен после покупки

Глава 1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов
1.1 Развитие законодательства, регулирующего отношения по договору долевого участия в строительстве

Современная история долевого строительства началась в 1990-е годы. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. Выход из сложившейся ситуации нашли в привлечении средств граждан. Для этого были разработаны договоры инвестирования или, как их стали называть, договоры долевого участия в строительстве.
Так как четкие правила этого процесса отсутствовали, то в результате многие компании не исполняли взятые на себя обязательства. Тогда же в 1990-е годы появились первые "обманутые дольщики". Из-за несовершенства существующей системы финансирования долевого строительства каждый год появлялось 40-50 тысяч новых "обманутых дольщиков".
Для урегулирования отношений между застройщиком и дольщиком 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Он запретил застройщикам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.
Но у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщики этой ситуацией пользовались и заключали договоры на выгодных условиях, прежде всего, для себя. При этом все риски ложились на покупателей.
Принятые в июне 2010 года поправки в федеральный закон обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме. Однако долевое строительство осталось достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги.
Наибольшее распространение получили несколько схем обмана дольщиков. Чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных законом, который требует заключать именно договор долевого участия, недобросовестные застройщики стремились вместо него заключить предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен. По такой схеме продавались не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты – по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.
Еще одна схема мошенничества – двойная продажа квартир. Она чаще встречается при заключении предварительного договора, так как такой договор застройщик не регистрирует в уполномоченном государственном органе. Однако бывали случаи двойных продаж и в вариантах с долевым участием, когда договор не сдавался на регистрацию либо сдавался со значительной задержкой. За это время подписывался еще один договор, который регистрировался, и покупателям оставалось лишь выяснять, кто первый получил права на жилье. При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги.

Весь текст будет доступен после покупки

I. Н?ор?мативн?ые пр?авовые акты
1. «Кон?ституция Р?оссийской Федер?ации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СЗ РФ. 2020. – № 9.
2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // СЗ РФ. – 2004. – № 4. – Ст. 204.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
4. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.05.2022) // СЗ РФ. – 2001. – № 17. – Ст. 309.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // СЗ РФ. – 2015. – № 4. – Ст. 211
6. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 22.12.2020) // СЗ РФ. – 2007. – № 6. – Ст. 295
7. Федеральный закон «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ. (ред. от 02.07.2021) // СЗ РФ. – 2011. – № 2. – Ст. 49
8. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости» от 02.08.2019 № 286-ФЗ (ред. от 26.05.2021) // «Российская газета». – 04.08.2019. – № 14.
9. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022г.) // СЗ РФ. – 2004. – № 22. – Ст. 397
10. Федеральный закон от 1 июля 2021 г. N 273-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 30.12.2021) // «Российская газета». – 04.01.2022. – № 3.

Весь текст будет доступен после покупки