Проблемы развития местных рынков жилья города Краснодара

Введение ......................................................................................................................3
1 Теоретические аспекты развития местного рынка жилья....................................6
1.1 Характеристика рынка жилья муниципального образования ..........................6
1.2 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья в РФ...............................10
1.3 Закон «Об основах федеральной жилищной политики………………………12
2 Оценка местного рынка жилой недвижимости города Краснодар....................16
2.1 Местный рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования города Краснодара ....................................................................................................16
2.2 Исследование механизмов развития рынка………………………………...…20
2.3 Обзор вторичного рынка ………………………………………………………22
Стратегия для развития местных рынков жилья …………………..……..............26
Заключение.................................................................................................................31
Список использованных источников ...................................................................... 34

Весь текст будет доступен после покупки

Актуальность темы исследования определяется большой ролью местного самоуправления в государственной, политической и правовой жизни российского общества, в развитии конституционных институтов. Реализация принципов самоуправления в государственном аппарате эффективна, если она основана на объективно насущных экономических, политических и социальных предпосылках и условиях. Актуальность работы заключается в том, что недвижимое имущество играет важную роль в социально-культурной и экономической жизни общества. Выступая в качестве важнейшего экономического ресурса, недвижимость играет роль пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Необходимость исследования на современном этапе обусловлена объективными причинами: усиление процессов социальной дифференциации, имеющие ярко выраженную пространственную специфику; ухудшение социального и психологического климата; снижение инвестиционной активности, ограничение темпов экономического роста. Рынок жилья имеет особую социальную нагрузку и является наиболее динамично развивающимся из сегментов рынка недвижимости. Потребность населения в улучшении жилищных условий является крайне важной. При этом значимость возможности удовлетворения данной потребности возрастает на фоне относительно урегулирования общей социально-экономической ситуации. К рынку недвижимости, прежде всего, относятся частные дома или квартиры, потому что они являются основной массой продаваемых и приобретаемых на данном рынке объектов. Кроме того, к рынку недвижимости можно также отнести любые виды сооружений, в том числе загородные дома, шахты, производственные помещения, склады, земельные участки, пруды, которые могут являться частью собственности. Всем вышеперечисленным можно распоряжаться по-разному: купить, сдать в аренду, либо продать. Такие процессы осуществляются на рынке недвижимости, где совершаются соответствующие сделки. Теоретическое знание основ недвижимости рынка необходимо для всех граждан, как в обычной жизни, так и для занятия предпринимательством. Не 4 решение данной проблемы может привести к появлению многих негативных социально-экономических, политических и психологических последствий. В настоящее время вопросам рассмотрения и разрешения данной проблемы посвящают свои работы многие юристы и экономисты: С.А. Туманов, Н. А. Косарева, В. Н. Минц, С. П. Гришаев. Исследование отдельных признаков состояния рынка жилой недвижимости, изучение системы государственного финансирования жилищного строительства находит отражение в работах И. Г. Тургель, С. В. Придвижкин.

Весь текст будет доступен после покупки

1.1 Характеристика рынка жилья муниципального образования

Рынок жилья представляет собой совокупность экономических отношений, которые образуются в сфере обмена, посредством продажи и покупки жилья.
Рынок недвижимости сочетает в себе земельные участки, также создаваемые объекты, реконструируемые и расширяемые предприятия. Так же можно отнести различные здания и сооружения целевого назначения, финансовый капитал. Недостаточное инвестирование ведет к замедлению технологического обновления предприятий, что, в свою очередь, влечет за собой сужение инвестиционных возможностей страны. Установление ценового равновесия, при котором платежеспособный спрос будет соответствовать объему предложений – одна из основных функций рынка. Такая функция состоит в том, что перераспределение ресурсов по сферам предпринимательства и направление его участников к цели, которая не входила в их намерения – приведет к удовлетворению общественных интересов и формированию эффективной структуры экономики. На рынок недвижимости влияют следующие факторы: экономические, социально-культурные, политические, демографические, географические и научно-технические. Экономические факторы выражены уровнем экономического развития страны, темпами роста ВНП, кредитно-денежной политикой государства, колебаниями деловой активности, темпами инфляции, покупательской способностью населения, занятостью. Влияние на деятельность рынка недвижимости могут оказывать демографические факторы, включающие в себя показатели численности населения, уровень рождаемости, смертности, прирост населения, миграция, степень урбанизации территорий, плотность населения и другие. 7 Социально-культурные факторы состоят из различных аспектов социально-профессиональной структуры населения, уровня доходов, социально-потребительских аспектов и многое другое. Политические факторы сформированы ограничениями, налагаемые со стороны политики, которые направлены на деятельность рынка недвижимости, проводимой в стране. Выделяются две составляющие рынка недвижимости: первичный и вторичный рынок. На первичном рынке недвижимость выступает как первоначальный товар. Главными продавцами в таком случае выступает государство в лице федеральных, региональных, местных органов власти. Также поставщиками жилой и нежилой недвижимости являются строительные компании. Вторичный рынок состоит из недвижимости, ранее принадлежавшей определенному физическому или юридическому лицу, то есть не являющейся новым товаром на рынке, ранее не бывшем в эксплуатации. Ограниченное число покупателей и продавцов является важнейшей особенностью рынка недвижимости. Емкость рынка может быть чрезвычайно высокой, благодаря высокой рыночной стоимости недвижимости. Спрос на объекты недвижимости индивидуален, не взаимозаменяем. Вследствие чего, возникают трудности с достижением рыночной пропорциональности и сбалансированности. На рынке недвижимости и финансовом рынке спрос и предложение зависят от долгосрочных и краткосрочных изменений условий. Спрос на объект жилой недвижимости зависит от нескольких факторов: расположением объекта, транспортной оснащенностью, экологическим состоянием объекта, наличие объектов социально-культурного и бытового предназначения. При этом наиболее значимым является фактор месторасположения. Одна из главных особенностей объектов недвижимости — это необходимость постоянного выполнения порядка регулирующих функций. Функцию спроса ограничивает предложение жилья и жилищных услуг, представляя собой количество, которое потребитель имеет возможность приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, которые могут повлиять на предложение жилья, являются: уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда, скорость его амортизации. Валовые инвестиции могут направляться на реконструкцию, строительство и ремонт существующего жилищного фонда. Основа жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведет к изменению предложения на рынке жилья. Увеличение затрат на техническое обслуживание, восстановление и усовершенствование жилья должно привести к повышению качества предлагаемых услуг и к повышению стоимости. Рост цен способствует выгодным затратам для содержания и новой постройки жилья. Не перспективным становится содержать жилое помещение, при низком уровне цен на него, потому как оно за небольшое время значительно изнашивается. Отсутствие чистых инвестиций означает равные показатели уровня цен на жилье и стоимость затрат на его постройку. Формирование предложения на рынке жилья, в первую очередь, связано с объемами и качеством имеющегося жилья и рынком капитала, на котором формируются объемы его производства и цены жилищного фонда. Предложение жилищного фонда непосредственно связано со спросом, который формируется на рынке жилищных услуг через квартирную плату, диктуется уровнем доходов от использования недвижимости и потребностями населения в жилье. Потребность в жилье у граждан зачастую зависит от демографических условий и общеэкономической обстановкой в стране, плотностью населения, уровнем доходов населения. Изменение условий жилищного строительства – является фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья. Строительство является элементом жилищной сферы, так как подчиняется внутренним связям системы. 9 Через него устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилищных услуг и рынка жилья. Высокие ставки и ограничение доступности по краткосрочным кредитам для строительства, могут привести к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Сокращение объемов строительства приводит к увеличению цен на жилье, так как уменьшается предложения жилищного фонда, растет уровень квартирной платы. Деятельность жилищного рынка образуется и сочетает в себе такие параметры, как плата за квартиру, строительство, цена и жилищный фонд, образующихся под влиянием факторов спроса и предложения. Увеличение затрат при строительстве в дальнейшем ведет к потере прибыли у проектов. Законом предложения определяется как прямая связь между ценой и количеством предложенного товара на рынке. Это значит, что при увеличении цены возрастет величина предложения, соответственно, при снижении цен сократится количество предложений на рынке жилой недвижимости. Данный закон свидетельствует о том, что собственники, продавцы, производители готовы произвести или предложить к реализации большое количество товара по высокой цене, чем по умеренной, низкой цене. Изменения в предложении могут зависеть от: цен на товары, услуги и ресурсы; технологии производства; налогов и дотаций; ожидания изменений цен производителей и продавцов; числа продавцов. Американские ученые раскрыли функциональную зависимость между данными параметрами, которая условно представлена в четырех секторах. Первый и четвертый сектор отражают состояние рынка жилищных услуг – квартплата, использование жилищного фонда, а второй и третий сектор – рынок жилищного фонда – строительство, цены жилищной недвижимости. Первый сектор отображает функциональную зависимость уровня квартплаты от спроса на существующий объем и качество жилищного фонда. Рынок жилищных услуг дает установку уровня квартирной платы за жилье. Объемами жилищного фонда и потребительским спросом на конкретные 10 объекты жилой недвижимости определяется уровень цены квартирной платы. Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, которая скорректирована спросом. Цена квартплаты является равновесной, если она в каждый определенный момент соответствует спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда. Качественное управление объектами недвижимости имеет значительное влияние на их цену и конкурентоспособность. Не имеет значения, для чего предназначен строящийся объект, он в любом случае будет нуждаться в коммунальном обслуживании помещений, технической эксплуатации, текущем ремонте, охране и т.д.

Весь текст будет доступен после покупки

1 Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008г. № 7-ФКЗ, от 21 июля 2014г. № 11-ФКЗ) / [Электронный ресурс]. – URL.: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/e0b829604f79 a6e37a7e1a152b243656e82949/ (Дата обращения: 12.10.2018) 2 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 28 ноября 2018г.) / [Электронный ресурс]. – URL.: http://www.consultant.ru/document/cons_do_LAW_51057/979937b5bfcfb74cd23e6 071072dd01c0799bae/ (Дата обращения: 15.10.2018) 3 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. № 14-ФЗ (ред. от 29 июля 2018г.) / [Электронный ресурс]. – URL.: http://ww w.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/c715ad796be8dcabecb564bcfa554f 53913 6660d/ (Дата обращения: 18.10.2018) 4 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин // Учебник. – М.: Высшее образование. – 2008. – 808 с. 5 Абрамов, В.М. Инвестиционный анализ / В.М. Абрамов // Учебнопрактическое пособие – М.: Дело. – 2000. – С. 33-41 6 Бочаров, Б.В. Инвестиции / Б.В.Бочаров // Учебное пособие - СПб.: Питер. – 2002. – 221 с. 7 Краснодарский рынок жилья: пришла оттепель. [Электронный ресурс]. – URL.: http://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/04/08/22889/ (Дата обращения: 3.11.2018) 8 Виногаров, А. Д. Экономика недвижимости / А. Д. Виногаров // Учебное пособие - Владимир. – 2007. – С. 33-48 9 Ворохов, А.Г. Экономика бизнеса / А.Г. Ворохов // Учебное пособие – М.: Феникс. – 2005. – С. 98-114 32 10 Горбунова, А.А. Оценка недвижимости / А.А. Горбунова // Учебник. – М.: Финансы и статистика. – 2005. – С. 341-356 11 Зимнев, К.А. Инвестиции: вопросы и ответы / К.А. Зимнев // Учебное пособие - М: Юриспруденция. – 2006. – С. 29-36 12 Загорьева, К.Н. Экономико-математическое моделирование ценообразования и доступности жилья на региональном рынке / К.Н. Загорьева // Учебно-практическое пособие – М.: Дело. – 2009. – С. 341-356

Весь текст будет доступен после покупки