1.1 Характеристика рынка жилья муниципального образования
Рынок жилья представляет собой совокупность экономических отношений, которые образуются в сфере обмена, посредством продажи и покупки жилья.
Рынок недвижимости сочетает в себе земельные участки, также создаваемые объекты, реконструируемые и расширяемые предприятия. Так же можно отнести различные здания и сооружения целевого назначения, финансовый капитал. Недостаточное инвестирование ведет к замедлению технологического обновления предприятий, что, в свою очередь, влечет за собой сужение инвестиционных возможностей страны. Установление ценового равновесия, при котором платежеспособный спрос будет соответствовать объему предложений – одна из основных функций рынка. Такая функция состоит в том, что перераспределение ресурсов по сферам предпринимательства и направление его участников к цели, которая не входила в их намерения – приведет к удовлетворению общественных интересов и формированию эффективной структуры экономики. На рынок недвижимости влияют следующие факторы: экономические, социально-культурные, политические, демографические, географические и научно-технические. Экономические факторы выражены уровнем экономического развития страны, темпами роста ВНП, кредитно-денежной политикой государства, колебаниями деловой активности, темпами инфляции, покупательской способностью населения, занятостью. Влияние на деятельность рынка недвижимости могут оказывать демографические факторы, включающие в себя показатели численности населения, уровень рождаемости, смертности, прирост населения, миграция, степень урбанизации территорий, плотность населения и другие. 7 Социально-культурные факторы состоят из различных аспектов социально-профессиональной структуры населения, уровня доходов, социально-потребительских аспектов и многое другое. Политические факторы сформированы ограничениями, налагаемые со стороны политики, которые направлены на деятельность рынка недвижимости, проводимой в стране. Выделяются две составляющие рынка недвижимости: первичный и вторичный рынок. На первичном рынке недвижимость выступает как первоначальный товар. Главными продавцами в таком случае выступает государство в лице федеральных, региональных, местных органов власти. Также поставщиками жилой и нежилой недвижимости являются строительные компании. Вторичный рынок состоит из недвижимости, ранее принадлежавшей определенному физическому или юридическому лицу, то есть не являющейся новым товаром на рынке, ранее не бывшем в эксплуатации. Ограниченное число покупателей и продавцов является важнейшей особенностью рынка недвижимости. Емкость рынка может быть чрезвычайно высокой, благодаря высокой рыночной стоимости недвижимости. Спрос на объекты недвижимости индивидуален, не взаимозаменяем. Вследствие чего, возникают трудности с достижением рыночной пропорциональности и сбалансированности. На рынке недвижимости и финансовом рынке спрос и предложение зависят от долгосрочных и краткосрочных изменений условий. Спрос на объект жилой недвижимости зависит от нескольких факторов: расположением объекта, транспортной оснащенностью, экологическим состоянием объекта, наличие объектов социально-культурного и бытового предназначения. При этом наиболее значимым является фактор месторасположения. Одна из главных особенностей объектов недвижимости — это необходимость постоянного выполнения порядка регулирующих функций. Функцию спроса ограничивает предложение жилья и жилищных услуг, представляя собой количество, которое потребитель имеет возможность приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, которые могут повлиять на предложение жилья, являются: уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда, скорость его амортизации. Валовые инвестиции могут направляться на реконструкцию, строительство и ремонт существующего жилищного фонда. Основа жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведет к изменению предложения на рынке жилья. Увеличение затрат на техническое обслуживание, восстановление и усовершенствование жилья должно привести к повышению качества предлагаемых услуг и к повышению стоимости. Рост цен способствует выгодным затратам для содержания и новой постройки жилья. Не перспективным становится содержать жилое помещение, при низком уровне цен на него, потому как оно за небольшое время значительно изнашивается. Отсутствие чистых инвестиций означает равные показатели уровня цен на жилье и стоимость затрат на его постройку. Формирование предложения на рынке жилья, в первую очередь, связано с объемами и качеством имеющегося жилья и рынком капитала, на котором формируются объемы его производства и цены жилищного фонда. Предложение жилищного фонда непосредственно связано со спросом, который формируется на рынке жилищных услуг через квартирную плату, диктуется уровнем доходов от использования недвижимости и потребностями населения в жилье. Потребность в жилье у граждан зачастую зависит от демографических условий и общеэкономической обстановкой в стране, плотностью населения, уровнем доходов населения. Изменение условий жилищного строительства – является фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья. Строительство является элементом жилищной сферы, так как подчиняется внутренним связям системы. 9 Через него устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилищных услуг и рынка жилья. Высокие ставки и ограничение доступности по краткосрочным кредитам для строительства, могут привести к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Сокращение объемов строительства приводит к увеличению цен на жилье, так как уменьшается предложения жилищного фонда, растет уровень квартирной платы. Деятельность жилищного рынка образуется и сочетает в себе такие параметры, как плата за квартиру, строительство, цена и жилищный фонд, образующихся под влиянием факторов спроса и предложения. Увеличение затрат при строительстве в дальнейшем ведет к потере прибыли у проектов. Законом предложения определяется как прямая связь между ценой и количеством предложенного товара на рынке. Это значит, что при увеличении цены возрастет величина предложения, соответственно, при снижении цен сократится количество предложений на рынке жилой недвижимости. Данный закон свидетельствует о том, что собственники, продавцы, производители готовы произвести или предложить к реализации большое количество товара по высокой цене, чем по умеренной, низкой цене. Изменения в предложении могут зависеть от: цен на товары, услуги и ресурсы; технологии производства; налогов и дотаций; ожидания изменений цен производителей и продавцов; числа продавцов. Американские ученые раскрыли функциональную зависимость между данными параметрами, которая условно представлена в четырех секторах. Первый и четвертый сектор отражают состояние рынка жилищных услуг – квартплата, использование жилищного фонда, а второй и третий сектор – рынок жилищного фонда – строительство, цены жилищной недвижимости. Первый сектор отображает функциональную зависимость уровня квартплаты от спроса на существующий объем и качество жилищного фонда. Рынок жилищных услуг дает установку уровня квартирной платы за жилье. Объемами жилищного фонда и потребительским спросом на конкретные 10 объекты жилой недвижимости определяется уровень цены квартирной платы. Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, которая скорректирована спросом. Цена квартплаты является равновесной, если она в каждый определенный момент соответствует спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда. Качественное управление объектами недвижимости имеет значительное влияние на их цену и конкурентоспособность. Не имеет значения, для чего предназначен строящийся объект, он в любом случае будет нуждаться в коммунальном обслуживании помещений, технической эксплуатации, текущем ремонте, охране и т.д.
Весь текст будет доступен после покупки
