Разработка инвестиционного проекта строительства бизнес-центра в городе Челябинске

Введение 7
1 Инженерно-технический раздел 8
1.1 Исходные данные проектирования 8
1.1.1 Описание генерального плана 8
1.1.2 Объемно-планировочное решение 10
1.1.3 Конструктивное решение 11
1.1.4 Фундаменты 11
1.1.5 Перекрытия 11
1.1.6 Колонны 12
1.1.7 Окна и двери 12
1.1.8 Покрытия и кровля 12
1.1.9 Полы 13
1.1.10 Теплотехнический расчет наружной стены 13
1.1.11 Проверка санитарно-гигиенического показателя тепловой защиты 15
1.1.12 Теплотехнический рачет покрытия 16
1.2 Технология строительного производства 18
1.2.1 Технологическая карта на устройство монолитного перекрытия 18
1.2.1.1 Область применения 18
1.2.1.2 Организация и технология выполнения работ 18
1.2.1.2.1 Монтаж балок настила 18
1.2.1.2.2 Монтаж стального профилированного настила 19
1.2.1.2.3 Опалубочные работы 19
1.2.1.2.4 Арматурные работы 20
1.2.1.2.5 Бетонирование конструкций 20
1.2.1.3 Материально-технические ресурсы 21
1.2.1.3.1 Выбор монтажного крана 21
1.2.1.3.2 Выбор основных грузозахватных устройств 24
1.2.1.3.3 Указания по осуществлению каонтроля и оценке качества работ 24
1.2.1.4 Определение трудоемкости работ 26
1.2.1.5 Технико-экономические показатели 27
2 Управленческий раздел 30
2.1 Разработка строительного генерального плана 30
2.1.1 Привязка монтажного крана к зданию 30
2.1.2 Расчёт опасных зон 30
2.1.3 Расчёт площадей складов 31
2.1.3.1 Открытые склады 31
2.1.3.2 Закрытые склады 33
2.1.4 Расчёт временных зданий и сооружения 34
2.1.5 Расчёт потребности в воде 36
2.1.6 Расчёт потребности в электроэнергии 38

2.1.7 Проектирование построечных автодорог 40
2.2 Расчёт сметной стоимости строительства 40
2.2.1 Локальная смета на общестроительные работы 40

2.2.2 Локальная сметный расчет на санитарно-технические работы 41
2.2.3 Локальная сметный расчет на электромонтажные работы 42
2.2.4 Локальная сметный расчет на приобретение и монтаж оборудования 42
2.2.5 Объектный сметный расчет 43
2.2.6 Сводный сметный расчет стоимости строительства 44
2.3 Технико-экономические показатели по объекту 49
3 Правовой раздел 50
3.1 Правовая экспертиза процесса строительства бизнес-центра 50
3.1.1 Обоснование процесса строительства 50
3.1.2 Исходные данные для проектирования 51
3.1.3 Разработка и утверждение проектной документации 51
3.1.4 Проведение подрядных торгов 53
3.1.5 Получение разрешения на строительство 53
3.1.6 Осуществление процесса строительства 54
3.1.7 Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 54
3.1.8 Кадастровый учет и регистрация права собственности 55
4 Экономический раздел 57
4.1 Описание объекта недвижимости, земельного участка и окружения 57
4.2 Анализ цен продажи и аренды на рынке офисной недвижимости 57
4.2.1 Анализ цен продажи офисной недвижимости в г. Челябинске 57
4.2.2 Анализ цен аренды офисной недвижимости в г. Челябинске 59
4.2.3 Анализ рынка земельных участков в г. Челябинске 60
4.3 Планирование и расчет доходов проекта строительства бизнес-центра 61
4.3.1 Формирование потенциального валового дохода (ПВД) 61
4.3.2 Выбор варианта инвестиционного проекта 62
4.3.3 Расчет ДВД первого варианта инвестиционного проекта 62
4.3.4 Планирование операционных расходов первого варианта инвестиционного проекта 63
4.3.5 Расчет чистого операционного дохода первого варианта инвестиционного проекта 68
4.3.6 Формирование расходов на приобретение прав на земельный участок 68
4.4 Оценка эффективности капитальных вложений в проект строительства бизне-центра 68
4.4.1 Теоретические основы оценки экономической эффективности 69
4.4.2 Расчет ставки дисконтирования 71
4.4.3 Расчет показателей экономической эффективности первого варианта проекта 73
4.4.3.1 Распределение капитальных вложений по годам 73
4.4.3.2 Расчет индекса доходности 74
4.4.3.3 Расчет внутренней нормы доходности 75


4.4.3.4 Расчет дисконтированного срока окупаемости 76
Список использованных источников 78
Приложение А 80
Приложение Б 86
Приложение В 88
Приложение Г 93
Приложение Д 98
Приложение Е 101
Приложение Ж 103
Приложение И 104

Весь текст будет доступен после покупки

В данной выпускной квалификационной работе рассматривается про-цесс разработки инвестиционного проекта по строительству бизнес-центра в городе Челябинске. Рассматриваемая тема является актуальной и перспек-тивной в контексте развития коммерческой недвижимости.
По функциональному назначению проектируемое здание – обществен-ное. По этажности здание относится к многоэтажным.
Конструктивная система здания –каркасная. Несущий каркас офисного центра состоит из колонн и ригелей. Стены выполнены из газобетонных бло-ков, на которые навешан вентилируемый фасад.
Целью выпускной квалификационной работы является проведение комплексной экспертизы инвестиционно-строительного проекта строитель-ства бизнес-центра и оценка его инвестиционной эффективности.

Весь текст будет доступен после покупки

1 Инженерно – технический раздел

1.1 Исходные данные проектирования

1.1.1 Описание генерального плана


Участок, отведенный под строительство офисного центра, площадью 0,44 га, расположен в центральной части города.
К участку примыкают:
? С севера – территория телевизионной вышки;
? С юга – ул. Дзержинского;
? С востока – жилая застройка;
? С запада – жилая застройка.
Принятый участок составляет 123м х 53,5м. Генеральный план выпол-нен в масштабе 1:500. К проектируемому офисному центру предусмотрен подъезд со стороны ул. Дзержинского, имеются автостоянка на 47 машино-мест. Ширина дорог принята – более 6 м. Вдоль главных дорог, около жи-лых зданий предусмотрены пешеходные дорожки.
При производстве завершающих работ по планированию площадки необходимо обеспечить допустимые поперечные и продольные уклоны (про-ездов, площадок, тротуаров и т.д.) и водоотвод с территории объекта вы-полнять по лоткам проезжей части внутриквартальных проездов самотеком.
Озеленение территории жилых домов выполняют функции защиты от неблагоприятных воздействий транспортных магистралей, а также создания с помощью зеленых насаждений максимально комфортных условий внешней среды (микроклиматических и санитарно-гигиенических). На улицах деревья и кустарники обычно сажают через 4-5 метров.
Вся территория в границах отвода участка и прилегающих пешеход-ных связей благоустраивается и озеленяется. Малые архитектурные формы и оборудование площадок приняты по типовым проектам.
По охране окружающей среды предусматриваются следующие меро-приятия: сохранение и повышение эффективности зеленых насаждений, очистка от мусора и твердых отбросов.
Планировка зеленых насаждений увязана с расположением инженер-ных сетей и коммуникаций и является составной частью объёмно-планировочного решения участка застройки.
Для озеленения проектом принят стандартный посадочный материал в соответствии с ассортиментом местных питомников.
Вертикальная планировка участка решена в увязке с прилегающей территорией с учетом оптимальной высотной привязки здания и обеспечения отвода дождевых вод.
Покрытие тротуаров, дорожек, площадок в зависимости от их назначе-ния – асфальтобетонное, из тротуарной плитки, края окаймляются бетонны-ми бортовыми камнями.

Таблица 1.1 - Технико-экономические показатели

Наименование Ед. изм. Кол-во
1 2 3
Площадь территории м2 4400
Площадь застройки территории здани-ями м2 1400
Коэффициент плотности застройки % 31,8

Продолжение таблицы 1.1
Площадь озеленения м2 1500
Коэффициент озеленения - 0,34
Коэффициент использования террито-рии % 67,6

Проект разработан для климатического района со следующими усло-виями:

Район строительства – город Челябинск;
Снеговой район – III;
Режим помещения - 21°С
Температура наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) tн = минус 32°С [1];
Средняя t отопительного периода tот.пep. = минус 6,6 °С [1];
Продолжительность отопительного периода Zот.пep. = 212 суток [1];
Уровень ответственности здания – II (нормальный);
Зона влажности – 3 – сухая;
Условия эксплуатации – А;
Назначение здания – общественное.
Роза ветров построена в соответствии с таблицей 1.2 и приведена на рисунке 1.1.

Таблица 1.2 – Повторяемость направлений ветра

Повторяе-мость направ-ления ветра, % C СВ В ЮВ Ю ЮЗ З СЗ
Январь 7 3 2 7 20 38 10 13
Июль 20 12 7 5 7 12 12 25












Преобладающее направление ветра в зимний период;
Преобладающее направление ветра в летний период преобладающее направ-ление ветра.

Рисунок 1.1 – Роза ветров



1.1.2. Объемно – планировочное решение


Здание офисного центра переменной этажности, максимально 6 этажей, сложной формы, с размерами в плане 70,8м х 21,5м; четырехэтажное в осях «11-13» и шестиэтажное в осях «4-10»; с подвалом в осях «2-7». Высота эта-жей 3,0м. С главного фасада 6 входов, один из них отдельно в подвал. С за-падной стороны предусмотрен 1 вход на первый этаж. У главного входа за-проектирован пандус с шириной коммуникационного прохода 1,3м.
На первом этаже здания размещены: кафе на 50 мест, офисы. На после-дующих этажах размещены офисы.
Под частью здания запроектирован подвал. В нем размещаются: пар-кинг на 9 машино-мест, технические помещения для обслуживания офисного центра.
Проект выполнен после тщательного обследования общей территории, вы-деленной под застройку. Проектируемое здание выгодно просматривается с различных видовых точек. Запроектированный объем офисного центра вы-годно вписан в окружающую среду.
Кровля плоская, с организованным внутренним водоотводом. Вход на кровлю по основной лестничной клетке по оси 10.
В здании предусмотрено 4 лестничных клетки, по 2 на каждую услов-ную блок-секцию, 2 пассажирских лифта, грузоподъемностью 630 и 1000кг. В подвал ведет 2 лестничные клетки, с одной из них предусмотрен пожарный выход на улицу.
Для заезда в подземный паркинг устроен пандус с уклоном 1:10.





1.1.3. Конструктивное решение


Конструкции несущего каркаса офисного центра разработаны в виде рам, состоящих из колонн и ригелей, жестко соединенных с колоннами.
Жесткие диски в уровне перекрытий обеспечиваются монолитным же-лезобетоном.

Весь текст будет доступен после покупки

1. СП 131.13330.2020 (СНиП 23-01-99* Строительная климатология. Госстрой России, 1999) НИИСФ РААСН; М. : Изд-во стандартов, 2021. - 154 с.
2. СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003; М. : Изд-во стандартов, 2011. -84 с.
3. Кузнецова Е.В. Монтаж строительных конструкций: методические указания/ Е.В. Кузнецова; Оренбургский гос. ун-т. – Оренбург : ОГУ, 2014. – 90 с.
4. ."СП 70.13330.2012. Свод правил. Несущие и ограждающие кон-струкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87"(утв. Приказом Госстроя от 25.12.2012 N 109/ГС) (ред. от 30.12.2020)
5. ГОСТ 18105-2018 «БЕТОНЫ Правила контроля и оценки прочно-сти» от 29.11.2018
6. ГОСТ 34329—2017 «ОПАЛУБКА.Общие технические условия» от 30.11.2017
7. ЕНиР. Сборник Е 4. Монтаж сборных и устройство монолитных железобетонных конструкций. Вып. 1. Здания и промышленные сооружения / Госстрой СССР. - М. :Строийиздат, 1987. - 64с.
8. Л.Г. Дикман «Организация строительного производства» издание 5-е переработанное и дополненное. – Москва 2006.
9. ФЕР-2001 сборники №1, 6, 7, 8, 9, 10
10. Прогнозные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объектам строительства, определя-емых с применением федеральных и территориальных единичных расценок, на I квартал 2024 г.
11. СП 48.13330.2019 Организация строительства СНиП 12-01-2004.
12. СП 48.13330.2011 Организация строительного производства / Минрегион России,-М.: Минрегион России, 2011, -71 с.
13. СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и за-дела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II. / Госстрой СССР, Госплан СССР. – М.:Стройизда, 1987. – 522 с.
14. УКРУПНЕННЫЕ НОРМАТИВЫ ЦЕНЫ СТРОИТЕЛЬСТВА , НЦС 81-02-02-2023,СБОРНИК № 02. Административные здания
15. ГСН 81-05-01-2001. Сборник сметных норм затрат на строитель-ство временных здания и сооружений. Разработан МЦЦС Госстроя России.
16. МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (с Изменениями от 16.06.2014). Разработана Управлением ценообразования и сметного норми-рования Госстроя России.

Весь текст будет доступен после покупки