Комплексная экспертиза инвестиционно-строительного проекта офисного здания в городе Оренбурге

Введение 6
1 Инженерно – технический раздел 7
1.1 Исходные данные проектирования 7
1.1.1 Описание генерального плана 7
1.1.2 Объемно – планировочное решение 9
1.1.3 Конструктивные решения 10
1.1.3.1 Конструктивная схема. Обеспечение общей устойчивости здания. 10
1.1.3.2 Наружные и внутренние стены 11
1.1.3.3 Наружная отделка 11
1.1.3.4 Внутренняя отделка 11
1.1.3.5 Окна. 12
1.1.3.6 Кровля 13
1.1.3.7 Теплотехнический расчёт 13
1.1.3.8 Мероприятия по звукоизоляции 15
1.1.3.9 Фундаменты 15
1.1.4 Инженерное оборудование 16
1.2 Технология строительного производства 18
1.2.1 Область применения 18
1.2.2. Организация и технология выполнения работ 18
1.2.3. Определение перечня конструктивных элементов 19
1.2.4 Ведомость подсчета трудоемкости работ 22
1.2.5 Указания по осуществлению контроля и оценке качества работ 26
1.2.6 Мероприятия по технике безопасности 29
1.2.7 Материально - технические ресурсы 30
1.2.8 Технико – экономические показатели 31
2 Правовой раздел 32
2.1 Правовая экспертиза объектов жилищного строительства в Российской Федерации 32
2.1.1 Процесс получения разрешения на строительство 32
2.1.2 Процесс получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 37
2.1.3 Государственная регистрация прав на вновь возведенный объект недвижимости 40
3 Экономический раздел 41
3.1 Описание объекта недвижимости, земельного участка и окружения 41
3.2 Подробный анализ рынка офисной недвижимости 42
3.3 Подробный анализ рынка продажи коммерческой недвижимости свободного назначения 44
3.4 Подробный анализ рынка продаж машиномест 47
3.5 Формирование сметной стоимости строительства объекта 49
3.6 Анализ экономической эффективности функционирования объекта 49
3.6.1 Структура доходов административно-гостиничного комплекса 49
3.6.2 Планирование операционных расходов 51
3.6.2.1 Планирование операционных расходов в первый год 51
3.6.2.2 Планирование операционных расходов во второй год 52
3.6.2.3 Планирование операционных расходов в третий год 53
3.6.2.4 Планирование операционных расходов в четвертый год 54
3.6.2 Схема финансирования недвижимого имущества и расчет платежей по обслуживанию долга 54
3.6.3.1 Размер ставки в процентах 54
3.6.3.3 Расчет чистого операционного дохода собственника объекта недвижимости после начала эксплуатации комплекса 55
3.7 Расчет срока окупаемости строительства административно-гостиничного комплекса 55
3.7.2 Распределение капитальных вложений 58
3.7.3 Расчет показателей экономической эффективности проекта 58
4 Управленческий раздел 62
4.1 Краткая характеристика проектируемого объекта 62
4.2 Разработка строительного генерального плана 63
4.2.1 Привязка монтажного крана. Определение зон влияния крана 63
4.3 Организация приобъектных складов 64
4.4 Расчет объемов строительства временных зданий 66
4.5 Электроснабжение строительной площадки 67
4.6 Потребность в воде 70
4.7 Временные дороги 71
4.8 Определение сметной стоимости строительства 72
4.9 Технико-экономические показатели 79
Заключение 80
Список использованных источников 81

Весь текст будет доступен после покупки

Oбъектом выпускнoй квалификациoннoй рабoты выступает офисное зда-ние с подземной автостоянкой в гoрoде Оренбург.
Все объекты недвижимости так или иначе связаны с инвестированием. Ре-шения в этой области осложняются многими факторами, такими как стоимость проекта, ограниченные финансовые ресурсы, возможность возведения объекта и т.д.
В условиях рыночной экономики существует довольно много возможно-стей для инвестирования, и поэтому необходимо провести экспертизу выбран-ных проектов, чтобы принять наиболее рациональное решение.
Целью выпускной квалификационной работы является проведение ком-плексной экспертизы проекта строительства офисного здания с подземной авто-стоянкой и оценка его инвестиционной эффективности.
Задачи, которые поставлены для достижения данной цели:
? оценка местоположения объекта;
? выбор архитектурно-конструктивных и инженерных решений;
? проведение правовой экспертизы проекта;
? определение экономической эффективности процесса строительства;
? оптимизация процесса строительства жилого дома путем разработки рациональных управленческих решений.

Весь текст будет доступен после покупки

Исходные данные проектирования

Описание генерального плана


Согласно Задания на ВКР и [1, 2] принимаем исходные данные для проектирования:
Район строительства – город Оренбург;
Климатический район – III B;
Снеговой район – III;
Ветровой район – III;
Зона влажности – 3 – сухая;
Температура наиболее холодной пятидневки tн5 = - 31?С;
Условия эксплуатации – А;
Класс здания по огнестойкости – IV;
Назначение здания – общественное.

Повторяемость направлений ветра принимаем в соответствии с [1, 2] (табл1.1, рис. 1.1)
Таблица 1.1 – Повторяемость направлений ветра

Повторяемость направления ветра, % C СВ В ЮВ Ю ЮЗ З СЗ
Январь 10 11 29 13 7 17 10 3
Июль 20 15 16 5 3 8 16 17












В зимний период преобладающее направление ветра – В.
В летний период преобладающее направление ветра – С.



I – Летний период; I – Зимний период
Рисунок 1.1 – Роза ветров

Офисное здание находится по адресу г. Оренбург, ул. Ленинградская/пр-д Знаменский. На прилежащей к школе территории располагается поле для проведений занятий по физической культуре. Вокруг школы предусмотрен проезд в целях противопожарной безопасности. У главного входа по бокам предусмотрены цветники, по бокам и сзади предусматриваются насаждения в виде стриженного кустарника. Вдоль тротуара высажены многолистовые деревья.
Архитектурно – пространственное решение внешнего и внутреннего вида комплекса выполнено с максимальным учетом сложившейся окружающей застройки участка, существующих подземных коммуникаций, рельефа участка и зеленых насаждений. Планировочная и функциональная организация пространства создавалась на основании архитектурно – планировочного задания на проектирования.
Генеральным планом для проектируемого шестиэтажного офисного здания, возводимого в городе Оренбург, является существующий генеральный план земельного участка. На генеральном плане показано: проектируемое здание, зеленые насаждения, проезды и дороги. Для обеспечения нужд клиентов и работников около комплекса предусмотрены надземная автостоянка, тротуары, покрытые асфальтобетоном.
Озеленение территории предусматривает разбивку газонов, цветников, посадку рядового кустарника и отдельно растущих деревьев.
Отвод поверхностных вод предусматривается по лоткам автомобильных дорог с асфальтобетонным покрытием с дальнейшим выпуском в дождеприемники.

Рельеф участка застройки спокойный.


1.2.1. Технико-экономические показатели по генплану

Технико-экономические показатели:
Площадь земельного участка: S_уч=5 526 м^2;
Площадь застройки: S_з=680,4 м^2;
Площадь дорог, проездов, тротуаров: S_дор=2481,87 м^2;
Площадь озеленения: S_оз=2364,6 м^2;
Коэффициент плотности застройки

? K?_1=S_з/S_уч *100%=(680,4 )/(5 526 )*100=12 % (1.1)


Коэффициент озеленения

? K?_2=S_оз/S_уч *100%=2364,6/5526*100=42,79% (1.2)



Объемно – планировочное решение

Для обеспечения соответствия здания назначению созданы все необходимые эксплуатационные качества, дающие наилучшие условия для комфортного проживания.
Здание имеет в плане форму с габаритными размерами в крайних осях 32.4х21 м, его общая высота составляет 24.6 м от уровня земли, с высотой этажа в 3300м.
Согласно действующим нормам проектирования жилых зданий в каждой квартире предусмотрены необходимые помещения
Экспликация общественного здания представлена в таблице 2.

Конструктивные решения

1.1.3.1 Конструктивная схема.

Конструктивное решение – это совокупность горизонтальных и вертикальных конструкций здания, связанных между собой и обеспечивающих прочность, надежность устойчивость и пространственную жесткость объекта.
Цель конструктивных решений - повышение сопротивления теплопередачи наружных стен, крыш и цокольных перекрытий, введение конструкций окон с повышенным сопротивлением теплопередачи за счет тройного остекления.
Применяем конструктивную систему здания полный каркас.

1.1.3.2 Фундаменты

Фундамент — строительная несущая конструкция, подземная часть сооружения, которая передаёт его грунтовому основанию статическую нагрузку, создаваемую весом сооружения, и дополнительные динамические нагрузки, создаваемые ветром либо движением воды, людей, оборудования или транспорта.
В данном проекте тип фундаментов ленточные - из фундаментных подушек и цокольных панелей.
Фундаментные подушки имеют габариты: ширина-1600 мм, длина-2400 и 1200 мм, высота-300 мм.

Определение глубины заложения фундамента

Определение нормативной глубины промерзания, (м)

dfn= d_o *v(M_t ) (1.1)

где d_o-величина, принимаемая для супеси, равная 0,28;
Mt - коэффициент равный сумме абсолютных значений среднемесячных отрицательных температур за зиму.

Мt=|(-13,6)+(-12,1)+(-5,7)+(-4,8)+(-9,9)|=46,1


Подставляя значения в выражение (1), получим что глубина, на которую промерзает грунт, равна:

dfn = 0,23 * 6,78 =1,55

Расчётная глубина промерзания грунта, (м)

df = kn* dfn (2)

где kn-коэффициент, учитывающий тепловой режим здания, принимаем в нашем случае 0,7

df = 1,55 * 0,6 = 0,93 м

Глубину заложения фундамента принимаем минимум на 0,5 м ниже расчетной глубины промерзания:

d_з=? d?_f + 0,5 = 0,93 + 0,5 = 1,43 м

Фундаменты расположены по контуру здания и конструктивно устраиваются ниже глубины промерзания грунта

Весь текст будет доступен после покупки

1. Строительная климатология: СП 131.13330.2020 Актуализированная редакция СНиП 23-01-99*: утв. Государственным комитетом Рос. Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России): введ. в действие 2021-06-25. – Москва: Стандартинформ, 2020. – 39 с.
2. Тепловая защита зданий: СП 50.13330.2012 Актуализированная редак-ция СНиП 23-02-2003: утв. Государственным комитетом Рос. Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России): введ. в действие 2013-07-01. – Москва: Стройиздат, 2012. – 95 с.
3. Российская Федерация. Законы. Технический регламент о требованиях
пожарной безопасности: федер. закон: [принят Гос. Думой 4 июля 2008 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г.]. – Москва: Проспект, 2018. – (Ак-туальный закон). – ISBN978-5-392-10379-9.
4. СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» утв. Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации по-следствий стихийных бедствий
5. ГОСТ 7566-2018 Металлопродукция. Правила приемки, маркировка, упаковка, транспортирование и хранение (с Поправкой) утв. Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии: введ. в действие 2019-02-01
6. ГОСТ 34329-2017 Опалубка. Общие технические условия (с Поправ-кой) утв. Федеральным агентством по техническому регулированию и
7. метрологии: введ. в действие 2018-04-01–М.: Стандартинформ, 2018
ГОСТ Р 58941-2020 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения утв . Фе-деральным агентством по техническому регулированию и метрологии: введ. в действие 2021-01-01 –М.: Стандартинформ, 2020
8. Российская Федерация. Законы. Градостроительный Кодекс Российской Федерации: федер. закон: [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобр. Сове-том Федерации 24 декабря 2004 г.]. – 3-е изд. – Москва: Маркетинг, 2013. – (Актуальный закон с изм. и доп. вступ. в силу с 24.04.2022).
9. Российская Федерация. Законы. Земельный Кодекс Российской Федера-ции: федер. закон: [принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г.: одобр. Советом Фе-дерации 10 октября 2001 г.]. – 4-е изд. – Москва: Маркетинг, 2013. – (Актуаль-ный закон с изм. и доп. вступ. в силу с 18.03.2022).
10. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: федер. закон: [принят Гос. Думой 15 июля 1998 г.: одобр. Советом Федерации 17 июля 1998 г.]. – 5-е изд. – Москва: Маркетинг, 2013. – (Актуальный закон в ред. от 08.08.2021 № 259-ФЗ).

Весь текст будет доступен после покупки