Определение рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере ООО «Офис Измайлово»)

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………
1. Теоретические аспекты оценки недвижимости………….………………
1.1 Сущность и принципы оценочной деятельности……………………….
1.2 Правовые нормы оценки недвижимости………………………….…….
1.3 Методические основы оценки недвижимости …………………............
2. Определение рыночной стоимости объекта торговой недвижимости
(на примере ООО «Офис Измайлово») ……………………..……………..

2.1 Основные сведения о компании ООО «Офис Измайлово……………
2.2 Определение рыночной стоимости объекта торговой недвижимости и рекомендации по совершенствованию процедуры оценки ООО «Офис Измайлово»…………………………………………….…………….........
2.3 Предложения по совершенствованию технологии оценки торговых помещений…………………………………………………………………….

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ИСТОЧНИКОВ……………………………...
ПРИЛОЖЕНИЕ А…………………………………………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ Б…………………………………………………………….

Весь текст будет доступен после покупки

Рыночные реформы в России создали условия для развития новых областей науки, и оценка стоимости недвижимости стала одним из таких направлений. В настоящее время в России на рынке недвижимости присутствуют различные типы объектов: жилые многоквартирные дома и дачные участки, офисные и торговые здания, производственные объекты и помещения сферы услуг, коттеджи и загородные дома. Ежедневно на рынке совершается множество сделок с недвижимостью и возникает потребность в оценке стоимости имущества. Оценка стоимости необходима для проведения любых операций с ипотечным кредитованием и страхованием недвижимости.
Определить рыночную стоимость объекта оценки довольно проблематичный процесс. Одна из причин – нахождение достоверной информации по рынку. Это обусловлено тем, что стоимость объектов может существенно различаться даже если они построены по одному проекту.
Актуальность темы обусловлена стремительным развитием рынка торговой недвижимости, и, как следствие, необходимостью появления компетентных специалистов, способных дать объективную оценку недвижимости.
В связи с этим возникает необходимость в привлечении компетентных специалистов, обладающих навыками объективной оценки недвижимости. На данный момент институт оценки имущества в России не сформирован окончательно, поскольку в нашей стране довольна слабая информационная база и профессиональная подготовка оценщиков не может конкурировать с западными аналогами. Тем не менее, благодаря сотрудничеству государства и оценщиков, процесс оценки собственности стал более цивилизованным в сравнении с начальным этапом развития независимой оценки в России.
Особенностью торговой недвижимости является ее четкая ориентация на получение дохода. Основным источником дохода от торговой недвижимости обычно считается получение арендной платы, то есть, когда источник дохода непосредственно и тесно связан с недвижимостью. Проблема, с которой сталкиваются при проведении оценки, заключается в трудоемкости сбора информации об объекте по сравнению с другими видами товаров. Несмотря на огромное количество предложений торговой недвижимости на рынке, сделки с ней совершаются гораздо реже, чем, например, с жилой недвижимостью, что делает рынок менее прозрачным.
Объект моего исследования- встроенное в жилой дом торговое помещение в Северо-Восточном административном округе города Москва.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Теоретические аспекты оценки недвижимости.
1.1. Сущность и принципы оценочной деятельности

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Гражданским кодексом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество
К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей и перемещение чего невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их предназначению: например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Также к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Гражданский кодекс может признавать в качестве недвижимости и другое имущество.
В Гражданском кодексе Российской Федерации недвижимость определяет правовые отношения объекта собственности (недвижимости) как совокупность прав на этот объект. Понятия “недвижимость” и “недвижимое имущество” устанавливают правовые отношения объекта собственности, то есть совокупность прав на недвижимость. Деление объектов на движимое и недвижимое имущество проводится на основании их связи с законом, а не с их физическими свойствами.
Однако, стоит отметить, что методика оценки недвижимости применима не ко всем видам объектов, упомянутым в Гражданском кодексе.
Недвижимость участвует в свободном гражданском обращении и является объектом различных сделок, вызывая потребность в оценке ее стоимости, то есть в определении денежной стоимости различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Каждый объект недвижимости обладает двумя основными характеристиками, отличающими его от других – уникальностью (неповторимостью) и неподвижностью.
Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать какблагои какисточник дохода (рисунок 1).


Рисунок 1. Су щностные характеристики объектов недвижимости.

На данный момент существует много трактовок понятия недвижимости. Так, И. Т. Балабанов определяет недвижимость- «как участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные» ресурсы, здания, сооружения.
В. А. Горемыкин определяет недвижимость как товар, причем «само
понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие, как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость.
На мой взгляд, недвижимость — это объект естественного или искусственного происхождения, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он расположен.
Оценщик подразделяет недвижимость на две категории:
• как физический объект - любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней;
• как объект имущественных прав - субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена.
В отличие от рынка товаров и услуг, рынок недвижимости является
уникальным так как, объектами сделки и, соответственно, объектами оценки
являются имущественные права на недвижимость, а не сами здания и
сооружения.
Все объекты недвижимости, можно разделить на несколько основных
категорий, в зависимости от различных критериев:
В зависимости от происхождения различают:
1. искусственные;
2. естественные.
По назначению естественные объекты недвижимости разделяют на:
1. земельные участки;
2. леса и многолетние насаждения;
3. участки недр и водные объекты.
Искусственные объекты по назначение разделяют:
1. жилая недвижимость;
2. коммерческая недвижимость;
3. общественная недвижимость.
Также все объекты недвижимости по назначению различают по масштабу, однако мы рассмотрим только классификацию коммерческой недвижимости:
1. офисы, рестораны, магазины и склады, как структурные помещения;
2. здания и сооружения;
3. предприятия как имущественные комплексы.
Объекты недвижимости по готовности к использованию:
1. готовые;
2. требующие реконструкции или капитального ремонта;
3. здания незавершенного строительства.
Коммерческая недвижимость является наиболее верным способом на
текущем экономическом уровне реализации капитала, способного обеспечить не только сохранение стоимости, но также и возрастания капитала.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Илюхина, Ю.Ю. Гражданский кодекс Российской Федерации в схемах (часть первая): Учебное пособие / Ю.Ю. Илюхина — Москва: Проспект, 2016. — 64 с. — ISBN 978-5-392-19914-3. — URL: https://book.ru/book/919037 (дата обращения: 15.05.2024). — Текст: электронный.
2. Аверьянова, Н.Н. Земельный кодекс Российской Федерации. Краткий комментарий: Научное издание / Н.Н. Аверьянова — Москва: Проспект, 2022. — 430 с. — ISBN 978-5-392-36203-5. — URL: https://book.ru/book/946495 (дата обращения: 15.05.2024). — Текст: электронный.
3. Маркина, М. В., Оценочная деятельность: учебное пособие / М. В. Маркина, Д. А. Березин, ; под ред. М. В. Маркиной. — Москва: Юстиция, 2024. — 145 с. — ISBN 978-5-406-12276-1. — URL: https://book.ru/book/952973 (дата обращения: 15.05.2024). — Текст: электронный.
4. Лазарева, Н. В., Основы оценочной деятельности: учебник / Н. В. Лазарева. — Москва: Русайнс, 2024. — 245 с. — ISBN 978-5-466-06911-2. — URL: https://book.ru/book/954001 (дата обращения: 15.05.2024). — Текст: электронный.

Весь текст будет доступен после покупки