Особенности договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации

ВВЕДЕНИЕ 4
Глава 1. Теоретические основы купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации. 9
1.1. Понятие, сущность, признаки недвижимого имущества как объекта гражданских прав……………………………………………………………………………………………..9
1.2 Источники правового регулирования купли-продажи недвижимости 12
1.3. Субъектный состав отношений в области купли-продажи недвижимости 16
Глава 2. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости и его разновидности 24
2.1 Порядок заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи недвижимости 24
2.2 Права, обязанности и ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости. 38
2.3 Особенности купли-продажи недвижимости в кредит 47
2.4 Договор купли-продажи жилых и нежилых помещений. 60
2.5 Договор купли-продажи земельных участков 71
2.6 Предприятие как объект купли-продажи 77
2.7 Объект незавершённого строительства как объект купли-продажи 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 89

Весь текст будет доступен после покупки

Рыночная экономика России в период с 20 по 21 век столкнулась с множеством новшеств, которые неразрывно и прочно объединены со становлением и дальнейшим прогрессом рынка недвижимости. Слияние законодательства того времени к новым правилам и условиям, конечно, сложный процесс. В настоящей области права судебная практика столкнулась с определенными недостатками, которые касаются как теории, так и практики. Данные проблемы существуют даже с учетом быстрого развития современного российского законодательства. Последние пять лет для сферы недвижимости оказались продуктивными и за это время произошло некоторое количество изменений, при этом, в первую очередь необходимо отметить то, что важным событием в сфере оборота недвижимого имущества является вступление в силу с 1 января 2017 года нового закона «О государственной регистрация недвижимости». Данный закон регулирует и определяет отношения по оформлению недвижимости, касаясь вопросов кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость. Исходя из информации выше можно точно сказать, что изучение вопросов и определение проблематики правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимости является актуальным и по сей день.
Прогресс в области рыночных отношений в Российской Федерации в большей мере определяется системой спроса и предложения недвижимости, играющая огромную роль в жизни граждан нашей страны. Непосредственно объекты недвижимости, являясь основой общественного производства сильно влияют на развитие предприятий и организацию всех форм собственности.
Когда мы говорим о договоре купли-продажи, то мы должны понимать, что ему принадлежит особенное место в строении механизма правовой регламентации экономического оборота в силу простой универсальности формы опосредования товарно-денежных отношений. Договор купли-продажи составляет определенную группу соглашений, которыми регулируются обязательства по передаче имущества в собственность. В историческом плане сам договор купли-продажи возник позднее договора мены, следовательно именно в нем заложена экономико-правовая модель товарно-денежных отношений. Исходя из вышесказанного, появление денег как средства платежа определенно определило возникновение договорной конструкции купли-продажи, которая на сегодняшний день составляет традиционные обязательства гражданского права.
Если говорить о договоре купли-продажи недвижимости, то считается важным понять, что это, по сути своей, разновидность договора купли-продажи. Он регулируется общими положениями о купле-продаже в части, которая не урегулирована специальными нормами § 7 гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Одной из основных особенностей данного договора состоит в том, что предметом данного договора является сама недвижимость, состоящая из большого количества особенностей. Например, одна из таких особенностей- отдельно регулируемые законом правила передачи имущества от одной стороны-продавца другой стороне-покупателю, которые нуждаются в публичном переходе прав на него- государственной регистрации.
Исходя из того, что недвижимое имущество постоянно увеличивается в экономическом смысле, а также требует постоянного совершенствования в области законодательства вытекает необходимость в изучении и улучшении договора купли-продажи недвижимости. Несовершенство законодательства в этой области, а также не самая крупная база правоприменительной практики усиливает актуальность исследования. Не могу не отметить то, что ослабление экономической стороны, а также изменения в условиях договора купли-продажи недвижимости стало особенно заметно в связи с пандемией, а в последнее время и острой политической обстановкой в Российской Федерации. Определённо, данные события, которые развиваются с 2019 года и по сей день сильно повлияли на решения граждан по приобретению недвижимого имущества, организаций и юридических лиц по взаимодействию с недвижимыми площадками для бизнеса и многие другие проблемы стали почвой для размышления для большинства юристов России. Эти и многие другие вопросы определённо затрагиваются в текущей работе.
Цель настоящей магистерской диссертации- выявление особенностей исполнения договора купли продажи недвижимого имущества в современных условиях, а также разработка предложений по улучшению законодательства в области недвижимости, решение актуальных вопросов, связанных с особенностями договора купли-продажи недвижимости.
Текущая цель определила решение следующих задач:
1) Провести анализ состояния научной разработанности изучаемой темы
2) Определить основные аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации, а также дать характеристику непосредственно самому договору, определить признаки особенности.
3) Выявить и определить главные особенности договора купли продажи недвижимости, охарактеризовать основные элементы.
4) Выявить основные проблемы, связанные с договором купли-продажи недвижимости, определить пути решения. Показать значение государственной регистрации.
5) Предложить пути решения пробелов в области законодательства, относящиеся к договорным отношениям по купле-продаже недвижимости.
Объектом исследования являются правоотношения, которые складываются сторонами при исполнении договора купли продажи недвижимости.
Предметом исследования положения, содержащиеся в нормах действующего гражданского законодательства, которым регламентируется договор купли-продажи недвижимости, а также ряд его особенностей, цивилистическая доктрина и практика правоприменения.
Нормативная база исследования- Гражданский кодекс Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Семейный Кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Эмпирическая основа работы включает: определения и постановления Пленума Верховного Суда РФ, а также материалы арбитражных судов и судов общей юрисдикции, относящиеся к тематике исследования, такие как- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2011 г. N 5785/11 по делу N А63-4629/10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, предложений и выводов в качестве теоретической базы для дальнейшего изучения правоотношений в области договора купли-продажи недвижимости.
Актуальность работы определяется попытками показать собственное введение существующих проблем, которые связаны с самим договором купли-продажи недвижимости, а также обращение внимания на особенности данного договора. Также, новизна работы определяется формированием и высказыванием предложений по совершенствованию современного законодательства в области купли-продажи недвижимого имущества.
Методология исследования. Методологическую основу исследования составляет совокупность особенностей договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации.
Теоретическая основа исследования включает работы отечественных авторов по гражданскому праву, раскрывающие аспекты, касающиеся особенностей договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации. В процессе подготовки работы были изучены и использованы положения и выводы, содержащиеся в работах? Мейера Д. И., Покровского И. А., Иоффе О. С., Брагинского М. И., Гонгало Б.М., Кузьмина И.Д., Садикова А.П., Соломина С.К., Суханова Е.А., Победоносцева К.П., Крашенинникова П. В., Шершеневича Г.Ф.
Эмпирическую в базу составляли дела, рассмотренные арбитражными судами, а также судами общей юрисдикции- постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2009 № 4795/09 по делу № А41-15487/08,
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан (АС Республики Башкортостан) от 20 декабря 2021 г. по делу № А07-18217/2021.
Научная новизна исследования, по мнению авторов, заключается в том, что в ней содержатся научно обоснованные выводы и положения, которые, в развитие ранее написанных другими авторами работ, могут обладать методологическим значением для проведения дальнейших исследований проблемных вопросов, связанных с особенностями договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации. Полученные теоретические выводы и практические рекомендации можно будет применять в целях совершенствования действующего законодательства, а также для подготовки соответствующих научно-методических рекомендаций по гражданскому праву.
Положения, выносимые на защиту.
1. Существует необходимость в определении основных аспектов правового регулирования договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации, а также считается важным дать характеристику договору, определить признаки и особенности.
2. Посчитаем обязательным определить в законе момент введения в заблуждение продавца и нанесение ущерба имиджу продавца, бренду продавца, а также неправильным распоряжением имущества, принадлежащего для иных целей. Для таких моментов необходимо заполнить пробел в законодательстве Российской Федерации по отношению к договорам купли-продажи недвижимого имущества и найти лучший способ исправить текущий недостаток. Необходимо создать наиболее упрощенный и быстрый способ разрешить споры, связанные с договором купли-продажи недвижимости, а именно вопросах по наличию или отсутствию финансовых обязательств со стороны продавца недвижимого имущества. Для оценки финансового положения юридического лица в процессе заключения договора необходимо найти лучший способ выявления таковой оценки.
3. Для улучшения законодательства в сфере правового регулирования договора купли-продажи предприятия, а если быть точным, то с целью снизить нагрузку на судебную систему, которая перегружена из-за распространения коронавирусной инфекции необходимо рассмотреть закрепление документов, которые необходимы для заключения купли-продажи предприятия.
Апробация результатов исследования. Содержание и выводы работы были представлены на основе нескольких статей, опубликованных в научном журнале «Студенческий форум» №3(182), научном журнале «Студенческий форум» №34(170).
Структура работы определена её исследовательскими целями и задачами. Работа состоит из введения, двух глав, включающих десять параграфов, заключения, список использованных источников.

Весь текст будет доступен после покупки

Глава 1. Теоретические основы купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации.
1.1. Понятие, сущность, признаки недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

Сделки выступают в качестве одного из основных оснований, необходимых для возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 153 ГК РФ содержится легальное определение понятия сделки. Исходя из этого определения, корректно прийти к выводу о том, что сделка – является результатом выражения воли (волеизъявлением), который был порожден осознанными, целенаправленными действиями граждан и/или юридических лиц, которые предпринимались ими для установления, прекращения или изменения каких-либо гражданских обязанностей и прав. Отметим, что любая сделка всегда приводит к возникновению правовых последствий межотраслевого характера.
По мнению О.А. Чаусской: «Сделка — это действие, которое характеризуется специальной направленностью на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Этим она отличается от юридических поступков, которые совершаются без прямого намерения вызвать гражданско-правовые последствия (к примеру, произведения искусства). Сделкой порождается правовые последствия непосредственно для лиц, которые её совершают» .

Весь текст будет доступен после покупки

I. Учебная литература:
1. Корпоративное право: Учебник /Под ред. И.С. Шиткиной. - М.: Вотлерс Клувер, 2019.— 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 156 с. — (Бакалавр и магистр. Модуль). — ISBN 978-5-534-11238-2. — Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://biblio-online.ru/bcode/444785.
2. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016 Т. 2 С.71.
3. Татаркина К. П. Форма сделок в гражданском праве России / К. П. Татаркина ; Том. гос. ун-т систем упр. и радиоэлектроники. - Томск : Изд-во ТУСУРа, 2012. C 74. URL:http://vital.lib.tsu.ru/vital/access/manager/Repository/vtls:000435438
4. Татаркина К.П. Форма сделок в гражданском праве России: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Томск, 2009. С. 13-14.
5. Семенов В.В. Преимущественное право покупки имущества как способ защиты имущественных интересов// Юрист. 2015 № 19
6. Савостьянова О.Н. Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в случае, если покупатель не уплатил за него деньги // Юрист. 2016
7. Гражданское право, Астапова Е.В., Демьяненко Е.В., Михайлов С.В., Смоленский М.Б // 2020
8. Максименко А. В., Яковлев В. И. Особенности правового регулирования использования тождественного технического решения. // Вестник воронежского института МВД России. 2014 Издательство: Воронежский институт Министерства внутренних дел Российской Федерации.
9. Смагин, А. А. Приобретение и отчуждение прав на объекты незавершенного строительства // Проблемы экономики и юридической практики. — 2018. — № 3. — c. 165-167.
10. Гражданское право, гражданско-правовые договоры, Шаблова Е.Г., Жевняк О.В., 2018.
11. Гражданское право России. Особенная часть в 2 т. Том 1, Анисимов А. П., Козлова М. Ю., Рыженков А. Я., Чаркин С. А., 2020.
12. Гражданское право, особенная часть, дагестанский государственный университет народного хозяйства, 2019.
13. Василика, Л.А. Нормативно-правовое регулирование сделок купли-продажи жилого помещения и доли в праве собственности на жилое помещение / Л.А. Василика. – дисс. – Тольятти, 2017 – 103 с.
14. Килабов, М.М. Общая характеристика договора купли-продажи // Молодой ученый. – 2017 – № 7 – С. 352-355.
15. Пасикова, Т.А., Шаповалова, Я.В. Яковенко, Г.А. К Вопросу о приобретении недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних // Проблемы экономики и юридической практики. – Ростов, 2018 – № 6 – С. 131- 134
16. Селезнева, Е.Н. Некоторые проблемы предварительного договора и его обеспечительной функции, а также гарантии и риски заключения сделки // Державинский форум. – Тамбов, 2018 – Т. 2 – № 8 – С. 31-38.
17. Шаймухаметова, К.Р. Договор купли-продажи жилого помещения. –Екатеринбург, 2018 – 62 с.
18. Килабов, М.М. Общая характеристика договора купли-продажи // Молодой ученый. – 2017 – № 7 – С. 352-355.
19. Беспалов, Ю.Ф., Якушев, П.А. Гражданское право в схемах. – 3-е изд. перераб. доп. – М.: Проспект, 2016 – 296 с.
20. Ручкина, Г.Ф. Жилищное право: учебник / коллектив авторов; под ред. Г.Ф. Ручкиной. – М., 2016 – 370 с.
21. Корпоративное право: Актуальные проблемы теории и практики /Под общ. ред. В.А.Белова. - М., 2009.. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 516 с. — (Бакалавр и магистр. Академический курс). — ISBN 978-5-534-07141-2. — Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://biblio-online.ru/bcode/442131
22. Бабаев А.Б. Проблема корпоративных правоотношений // Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова.. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 165 с. — (Актуальные монографии). — ISBN 978-5-534-06931-0. — Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://biblio-online.ru/bcode/441399

Весь текст будет доступен после покупки