1. Общие положения купли-продажи недвижимости
1.1. Понятие и элементы договора продажи недвижимости
Договор купли-продажи это вид договорных правоотношений, опосредующий возмездную реализацию имущества. Причем в действующем гражданском праве предусмотрен ряд его разновидностей, их введение связано со сферами нашей жизни, где применяется договор купли-продажи. Наряду с традиционным обменом товара между частными предпринимателями, частными и государственными предпринимателями им опосредуются закупки товаров для государственных нужд. Этот договор отличается специфическим составом, порядком его заключения и параметрами. В свою очередь свои отличительные черты имеются и ставки, если сравнивать его с общими положениями о купле-продаже, и у других ее разновидностей; несмотря на все видовое разнообразие, это один из устоявшихся гражданско-правовых договоров, имеющих длительный путь и селекции наиболее базовых положений.
Традиционен подход к договору купли-продажи как к договору опосредующему передачу имущества в собственность стороны покупателя. Не исключено, что в соответствии с п. 3 ст. 270 ГК РК (Общей части) он будет обусловливать передачу права собственности третьему лицу.
В связи с введением в действие на территории Республики Казахстан Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. данный договор стал рассматриваться в качестве опосредующего передачу имущества в собственность, полное хозяйственное ведение или опера¬тивное управление покупателя.[1 C.4]
Такое решение можно объяснить двумя путями. Исходя из первого, договор купли-продажи с участием государственного предприятия, учреждения можно рассматривать как договор в котором имеется согласие государства как собственника на приобретение имущества в его собственность, т. е. государство не возражает против возникновения соответствующего вещного права у перечисленных субъектов. Во-вторых, можно сказать, что, видимо, вещное право из числа приведенных законодателем признается достаточным по объему, для того чтобы юридическое лицо, основанное на государственной форме собственности в качестве как бы собственника могло приобретать имущество. В таком случае нельзя исключать того, что аналогичные возможности будут признаны за обладателем какого-либо и иного вещного права, скажем, права доверительного управления имуществом., Несмотря на внешнюю теоретизированность, анализ двух этих подходов может дать возможность решения ряда прикладных проблем взаимодействия государства созданных им юридических лиц.
Согласно ст. 406 ГК РК (легальное определение): «По договору купли-продажи (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне - покупателю, а покупатель обязуется принять это (имущество) товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Такая формулировка позволяет полностью охватить возможный ряд участников. Надо отметить, что помимо граждан и юридических лиц в них могут участвовать в качестве субъектов и государство и административно-территориальные единицы. [1 C.7]
Когда покупателем является государственное предприятие, казенное предприятие, государственное учреждение, имущество поступает соответственно в их хозяйственное ведение, оперативное управление. Одновременно право собственности возникает либо у государства, либо у административно-территориальной единицы, в зависимости от того, республиканское или коммунальное это предприятие. Это наводит на мысль об условности выделения юридических лиц, основанных на государственной форме собственности. Но вместе с тем это очень важно с точки зрения обособления имущественной массы для тех или иных целей. Аналогично, когда покупателем является частное учреждение, у него тоже возникает право оперативного управления на купленное им имущество.
Как было отмечено, купля-продажа охватывает все виды договоров по возмездному отчуждению имущества. Ранее самостоятельные договора-поставки, контрактации, энергоснабжения стали рассматриваться как разновидности договора купли-продажи. Кроме этого, предусмотрен договор розничной купли-продажи, договор купли-продажи предприятий. В нашем законодательстве отсутствуют закрепленные во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации общие нормы о купле-продаже недвижимости. Думается, что расширение товарного оборота потребует введения аналогичных норм и в нашем гражданском зако¬нодательстве. На все перечисленные договора распространяются общие положения, которые содержатся в главе 25 Особенной части.
Весь текст будет доступен после покупки