Оценка рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного в селе Терское Мичуринского района Тамбовской области

ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ОБЗОР СОСТОЯНИЯ ВОПРОСА 6
1.1 Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости 6
1.2 Метод оценки земельных участков, основанный на использовании рыночных данных о единых объектах недвижимости 16
1.3 Правовое регулирование оценки земельных участков 20
1.4 Земельные аспекты при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства для целей оспаривания результатов их кадастровой оценки 24
2 ФИЗИКО-ГЕОГРАФИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ РАЙОНА ИССЛЕДОВАНИЯ 40
2.1. Климатические условия Мичуринского района……………………..….40
2.2.Гидрография………………………………………………………………..42
2.3. Почвы Мичуринского района…………………………………………….43
2.4. Население……………………………………………………………….....44
3 ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ……………………………………………………..48
3.1 Описание объекта оценки…………………………………………………...48
3.2 Методология проведения исследования…………………………………...53
3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…………..63
3.4 Расчёт стоимости с использованием затратного подхода………………...65
3.5 Расчет стоимости с использованием сравнительного подхода…………...75
3.6 Расчет стоимости с использованием доходного подхода ……………….83
4 БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОХРАНА ТРУДА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ 86
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 93
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 94
ПРИЛОЖЕНИЕ………………………………………………………………….99

Весь текст будет доступен после покупки

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Весь текст будет доступен после покупки

1.1 Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее – также ГКО) либо по итогам рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, а при невозможности применения подобного подхода – на основе индивидуальной рыночной оценки для конкретного объекта. Тем самым законодательство и федеральные стандарты оценки приравнивают базу кадастровой стоимости к рыночной стоимости, допуская при этом отклонения кадастровой стоимости от рыночной, которые обусловлены меньшей точностью ее определения в связи с применением методологии массовой оценки.
Закон и стандарты не ограничивают применение индивидуальной рыночной оценки только для случаев рассмотрения споров. Подход на основе индивидуальной рыночной оценки также может быть применен при проведении государственной кадастровой оценки. Тем не менее в рамках ГКО как оценка объектов, осуществляемая на основе методов массовой оценки, так и оценка, осуществляемая на основе методов рыночной оценки, имеют ограничения по технологии проведения и объему информации об объектах оценки, которой располагает оценщик. В частности, оценщик, выполняющий работы по ГКО, в первую очередь основывается на информации об объектах, содержащейся в базе данных о государственной кадастровой оценке, государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) и иных базах данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. В большинстве случаев при проведении ГКО осмотр объектов оценки не проводится. Ограничения по объему имеющейся информации об объектах оценки, а также ограничения, связанные с применяемой методологией, в том числе группировка объектов, объем имеющейся в распоряжении оценщика рыночной информации и иные факторы, накладывают ограничения на возможности учета в рамках ГКО особенностей каждого конкретного объекта оценки.
Проводимая при спорах о результатах кадастровой оценки индивидуальная оценка рыночной стоимости конкретного объекта позволяет снять указанные ограничения и учесть индивидуальные характеристики объекта оценки посредством принятия следующих мер:
? изучение правоустанавливающих документов, в том числе изучение сведений об обременениях и ограничениях в использовании объекта;
? изучение документов кадастрового учета и технической инвентаризации;
? изучение документов, регламентирующих разрешенные виды использования объекта, в том числе характеризующих градостроительное регулирование застройки;
? изучение особенности локального местоположения;
? определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и изучение рыночной информации об этом сегменте;
? выбор подходов и методов оценки, позволяющих наиболее точно определить его рыночную стоимость с учетом характеристик объекта и состояния рынка.
Таким образом, оценка рыночной стоимости, проводимая в рамках рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки и используемая для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, должна давать представление пользователям отчета, в связи с какими обстоятельствами результаты такой оценки могут иметь расхождение с результатами ГКО. В отчет об оценке, выполненный для указанных целей, необходимо включать следующие сведения:
? информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая предполагается к уточнению на основе результатов выполненной рыночной оценки;
? дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, с комментарием относительно порядка установления этой даты;
? сведения о нормативном правовом акте, которым утверждены результаты ГКО, в рамках которой или на основе которых определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Весь текст будет доступен после покупки

1. «Гражданский Кодекс Российской Федерации» (ГК РФ) Часть 1 № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. (принят ГД ФС РФ 22.12.1995 г.);
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (принят ГД ФС РФ от 16.07.1998 г.).
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №611 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)";
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 299"Об утверждении федерального стандарта оценки "требования к отчету об оценке (ФСО № 3)",
5. Приказ Минэкономразвития РФ от 20. 05.2015г. № 298 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)",
6. Приказ Минэкономразвития РФ от 20. 05.2015г. № 297 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
7. Правила и стандарты оценочной деятельности НП «АРМО», утверждены Решением Президиума НП «АРМО» от 16.01.2008г.
8. Багратуни Г. В. Инженерная геодезия: Учебник для вузов/Багратуни Г. В., Ганьшин В. И., Данилевич Б. Б. и др. 3-е изд., перераб. и доп. М., Недра, 2018.
9. Болотин, Сергей Алексеевич Информационные методы оценки недвижимости. Учебник для студентов учреждений высшего образования / Болотин Сергей Алексеевич. - М.: Академия (Academia), 2015. -441c.
10. Большакова В. Д. Методы н приборы высокоточных геодезических измерений в строительстве. Под ред. В. Д. Большакова. М., «Недра», 2018.

Весь текст будет доступен после покупки