Основные подходы и методы в оценке рыночной стоимости имущества

Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты рыночной оценки стоимости 4
1.1. Понятие и определение оценки рыночной стоимости 4
1.2 Нормативно-правовое регулирование 14
Глава 2 Основы оценки имущества 18
2.1. Особенности и общие положения оценки 18
2.2. Федеральные Стандарты Оценки 25
Глава 3. Оценка рыночной стоимости на примере дома котельники 19 31
3.1. Определение рыночной стоимости затратным подходом 31
3.2. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом 54
Заключение 73
Список литературы 74

Весь текст будет доступен после покупки

В связи с развитием рыночной экономики России появилась большое количество форм собственности, возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности. Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом. В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Весь текст будет доступен после покупки

Глава 1. Теоретические аспекты рыночной оценки стоимости
1.1. Понятие и определение оценки рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.
Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.
Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.
До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости.

С формированием рыночных взаимоотношении? понятия недвижимости и оценка разных объектов недвижимости стали массово использоваться на практике, хотя их теоретическое объяснение применительно к особым обстоятельствам рынка России?скои? федерации располагается в стадии становления и формирования, а многочисленные термины имеют неоднозначное трактование.
Недвижимое имущество - это физические объекты с зафиксированным
месторасположением в пространстве и все без исключения, что неотделимо с ними связанно, как под поверхностью, так и над поверхностью земли или же все, что считается обслуживающим объектом, а кроме того права, круг интересов и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются едино связанные между собои? земельные участки и расположенные на них строения.
Под объектами недвижимости подразумевается, во-первых, предприятие в целом как имущественныи? комплекс, а во-вторых, земельныи? участок, неотъемлемои? частью которого могут являться:
??Сооружение (здание) либо категория строении? (сооружении?), находящихся на этом участке, подземные построи?ки, принадлежащие к этому участку;
??Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
??Инженерные сооружения и сети, исполняющие подключение земельного участка и находящихся на нем строении? (здании?) к объектам инфраструктуры квартала или мегаполиса.
Сюда же входят части собственности в объектах инженернои? инфраструктуры, находящихся в общеи? эксплуатации собственников недвижимости квартала или же города:
?? Стационарные построи?ки благоустрои?ства территории участка;
?? Элементы хозяи?ственного, транспортного и технического оборудования, относящиеся к данному объекту недвижимости, однако расположение вне границ его земельного участка;
??Другие объекты, которые в совокупности с перечисленными выше компонентами недвижимости составляют неотделимое конструктивное функциональное целое.
Социальная значимость недвижимости - это удовлетворенность всех нужд человека (эмоциональных, физических, умственных).
Существует три главных типа недвижимости - это территория, жилье и нежилые строения. Основои? объекта недвижимости считается территория.
Жилье - это строение с полными удобствами, предназначенное для проживания человека. Оно бывает: элитным, стандартным, городским, загородным и другим.
Недвижимость разнохарактерна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее? функциям. Она разделяется по многофункциональному признаку на: жилую и нежилую.
В нежилои? недвижимости выделяют: индустриальную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, гостиницы и недвижимость, что предназначена с целью смешанного использования.
Под индустриальнои? недвижимостью подразумевают промышленные построи?ки, работающие фабрики, складские здания.
Рекреационное недвижимое имущество предназначено в целях развлечении? - это построи?ки в зонах курортов, стадионы, клубы, бассеи?ны и прочие сооружения, предназначенные для отдыха.
Институциональная недвижимость - сооружения для государственных либо городских организации?, больниц, санаториев и других функции? специального назначения.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: офиц.текст:по состоянию на 01.09.2013. - М.: Проспект, 2013.
2. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [принят ГД РФ 28.09.2001] : офиц.текст : по состоянию на 06.09.2013. – М.: Проспект, 2013.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): [принят ГД РФ 19.07.2000] : офиц.текст : по состоянию на 24.08.2013. – М.: Проспект, 2013. –Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[принят ГД РФ 17.06.1997] :
5. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации
6. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 02.12.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
7. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». [
8. Приказ Минэкономразвития России от от 20 июля 2007 г. N 256 Об утверждении ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки) – (в ред. от 22.10.2010 N 509)
9. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23 августа 2007 г. N 10045)
10. Приказ Минэкономразвития России от от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении ФСО №3 « Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Весь текст будет доступен после покупки