Особенность и анализ процесса совершения и регулирования сделок с недвижимым имуществом

Введение 3
1 Основы правового регулирования недвижимости и сделок с ним 4
1.1 Недвижимое имущество: понятие, виды и формы сделок 4
1.2 Нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы управления и использования имущества 18
1.3 Порядок осуществления государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и переход права по ним 28
2 Особенность и анализ процесса совершения и регулирования сделок с недвижимым имуществом 36
2.1 Общая характеристика деятельности Управления Росреестра по Сахалинской области 36
2.2 Организация сделок с недвижимостью 51
2.3 Описание процессов приостановления, прекращения, отказа в государственной регистрации сделок с недвижимостью 59
2.4 Совершенствование системы регистрации прав на недвижимость и регистрации сделок с ним 59

Весь текст будет доступен после покупки

Институт государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него представляет собой один из важнейших признаков, характеризующих состояние законности в подлинно правовом демократическом государстве. Данный тезис подтверждается тем фактом, что в том или ином виде государственная регистрация недвижимости предусматривается как законодательством Российской Федерации, так и ряда зарубежных государств, включая Великобританию, ФРГ, США, Францию, Швецию, Швейцарию и др.
В наиболее общем виде государственная регистрация недвижимого имущества представляет собой комплексный институт правового регулирования оборота недвижимости, основанный на целях, задачах и принципах, носящих публично-правовой характер и направленный, в первую очередь, на обеспечение стабильности оборота и защиту прав собственников недвижимости. Для данного института в российском правопорядке характерен длительный исторический период развития, на протяжении которого в соответствии с изменением политических, экономических и социальных условий изменялись как нормативные положения, так и доктринальные подходы к определению правовой природы и сущности государственной регистрации недвижимости. Вместе с тем, несмотря на радикальное реформирование законодательства в данной сфере, которое нашло внешнее выражение в принятии в 2015 г. Федерального Закона РФ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ряд вопросов относительно правовой природы и сущностных признаков данного института сохраняет свой дискуссионный характер. Таким образом, исследование института государственной регистрации недвижимости в современных условиях может быть охарактеризовано как теоретической, так и практической значимостью.

Весь текст будет доступен после покупки

1 Основы правового регулирования недвижимости и сделок с ним
1.1 Недвижимое имущество: понятие, виды и формы сделок

Институт недвижимости получил современное правовое оформление в 1995 году, когда вступил в силу новый Гражданский кодекс Российской Федерации (Далее – ГК РФ), действующий с внесенными в него изменениями и дополнения по настоящее время.
Статья 130 ГК РФ содержит положения, в соответствии с которыми все недвижимые вещи могут быть условно подразделены на три группы. К первой группе относятся земельные участки и участки недр, которые являются недвижимыми в силу своей природы. Отметим, что до вступления в силу Водного Кодекса РФ к недвижимым вещам в гражданском законодательстве относились также обособленные водные объекты [].
Ко второй группе недвижимых вещей законодателем отнесены все вещи, перемещение которых в пространстве невозможно без причинения ущерба, несоразмерного с их целевым назначением, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Предусмотренный гражданским законодательством перечень недвижимых вещей данной группы является открытым и периодически видоизменяется. Так, в 2004 г. для повышения гарантий прав инвесторов и вовлечения соответствующих вещей в гражданский оборот перечень недвижимого имущества был расширен за счет включения в него объектов незавершенного строительства []. В то же время в 2006 г. в связи с принятием Лесного Кодекса РФ из перечня объектов недвижимости, закрепленного в ГК РФ, были исключены леса и многолетние насаждения []. Отметим также, что недра, в том числе подземное пространство и содержащиеся в них полезные ископаемые, являются собственностью Российской Федерации и не могут выступать в качестве предмета договоров купли-продажи, дарения, залога либо отчуждаться в иной форме.
Вместе с тем критерий наличия неразрывной связи с землей (невозможности перемещения в пространстве без причинения несоразмерного целевому назначению ущерба) как основание для отнесения той или иной вещи к числу недвижимых в современной цивилистике подвергается критике. Так, В.А. Алексеев отмечает, что достижения научно-технического прогресса позволяют перемещать в пространстве здания и сооружения, что исключает буквальное толкование соответствующих законоположений [].
Третью группу недвижимых вещей составляют подлежащие государственной регистрации суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, а также космические объекты. Несмотря на тот факт, что соответствующие объекты не только могут быть перемещены в пространстве без причинения им несоразмерного целевому назначению ущерба, но и специально предназначены для такого перемещения, они отнесены к группе недвижимых вещей в связи с высокой стоимостью и обусловленной данным обстоятельством необходимости обеспечения повышенной надежности их гражданского оборота.
Как уже отмечалось ранее, перечень объектов недвижимого имущества, предусмотренный статьей 130 ГК РФ, является открытым, в силу чего иное имущество также может быть признано недвижимым при наличии прямого указания в законе. Так, статья 132 ГК РФ выделяет в перечне объектов недвижимого имущества предприятие как имущественный комплекс. В соответствии с Федеральным Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», к объектам недвижимого имущества отнесены также отдельные жилые и нежилые помещения.
Анализ положений статей 130 и 131 ГК РФ позволяет выделить следующие признаки, играющие роль критериев для признания вещи недвижимым имуществом:
- естественное свойство вещи;
- прочная связь с земельным участком;
- формальная потребность распространения правового режима недвижимого имущества в отношении определенных видов движимых вещей для повышения гарантий стабильности гражданского оборота и защиты прав собственников.
Таким образом, статья 130 ГК РФ закрепляет разграничение вещей на недвижимые в силу своей природы и недвижимые в силу закона.
Требования к сделкам с недвижимым имуществом, как и к любым другим гражданско-правовым сделкам, касаются субъектного состава сделки, ее формы и содержания. По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 ГК РФ).
Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной (ст. ст. 168, 174 ГК).
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ, ему необходимо удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества. Кроме того, в силу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 160, 434, 550 ГК).
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки:
- по отчуждению долей или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ);
- связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
Соглашением стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК).
Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено также требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
К договорам, которые подлежат регистрации, относятся:
- договор аренды здания или сооружения на срок от одного года (ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ);
- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Весь текст будет доступен после покупки

-

Весь текст будет доступен после покупки