Правовые средства обеспечения предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства объектов недвижимости

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………… 3
ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………….


14
1.1. Происхождение правового регулирования предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства объектов недвижимости………………………………………………….………………

14
1.2. Понятие и сущность долевого строительства объектов недвижимости…………………………………………………………….……
21
1.3. Субъекты предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства объектов недвижимости………………………………………
32
ГЛАВА II. Правовые средства обеспечения предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства объектов недвижимости………………………………………………………….


41
2.1. Правовые средства и формы осуществления предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства объектов недвижимости……………………………………………………………….…

41
2.2. Правовые средства государственного регулирования предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства объектов недвижимости…………………………………………………….…

49
2.3. Проблема правового обеспечения социального предпринимательства в сфере долевого строительства объектов недвижимости….................................................................................................

57
2.4. Ответственность и иные способы защиты прав субъектов долевого строительства……………………………………………………………..……
64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………… 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………….…… 78

Весь текст будет доступен после покупки

В научной юридической литературе имеются теоретические исследования отдельных проблем и подходов к сфере долевого строительства, однако полноценное, единообразное понимание данного явления отсутствует.
Соответственно, необходимо единое комплексное научное исследование правового регулирования отношений долевого строительства с участием субъектов предпринимательства с выделением различных групп отношений, субъектов соответствующих отношений, правовых средств и форм регулирования, что будет способствовать развитию правового регулирования отношений предпринимательства, защите прав и законных интересов субъектов в данной сфере. Вышеуказанные обстоятельства определили актуальность темы настоящего диссертационного исследования.
Актуальность выбранной для диссертационного исследования темы не вызывает сомнений и посвящается актуальным вопросам правового регулирования предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства объектов недвижимости.
Проблема обманутых дольщиков и защита интересов участников долевого строительства, а также поиск эффективной модели правового регулирования возникающих отношений является крайне актуальной и находит свое отражение в различных научных трудах отечественных ученых. Однако необходимо учитывать, что решение вопросов обеспечения прав и законных интересов граждан-потребителей является не единственной проблемой в сфере долевого строительства объектов недвижимости, которая включает в себя также отношения с участием субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности, подлежащие правовому регулированию.

Весь текст будет доступен после покупки

Долевое строительство возникло в Российской Федерации в начале 90-х годов ХХ века в связи с переходом от плановой экономики к рыночной, которая характеризовалась существенным сокращением государственных инвестиций во все сферы общества, в том числе и в жилищное строительство. При этом рост частных инвестиций был достаточно медленным, по причине чего объемы жилищного строительства к началу XXI века в стране снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 года (соответственно 30,3 и 72,8 млн. кв. м общей площади жилья).
Первоначально участие в долевом строительстве регулировалось Законом РФ от 26.06.1991 № 1488–1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» , Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» .
С принятием в 1999 году Закона РФ № 39-ФЗ «Об инвестициях в форме капитальных вложений» у застройщиков и инвесторов отсутствовало единое понимание того, каким образом оформить инвестиционные отношения, чтобы достигнуть баланса интересов сторон. Некоторые, исходя из формального толкования ст. 209 ГК РФ, полагали, что возможность продать строящуюся вещь возникнет только после ее создания . Основным механизмом привлечения инвестиций они видели предварительный договор купли-продажи строящегося объекта. Однако такой вариант скрывал в себе большие риски для инвестора. Не было гарантии того, что инвестор получит собственность, когда объект будет достроен, поскольку предварительный договор содержит только обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи, а в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу инвестор был лишен возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору оставалось только требовать возмещения убытков и столкнуться со всеми сложностями доказывания их размера в суде.
Обеспечение исполнения обязательств застройщика по предварительному договору с помощью задатка также было недопустимо, поскольку Высший Арбитражный Суд Российской Федерации неоднократно высказывался об этом ввиду того, что задатком исходя из буквального толкования ст. 380 ГК РФ могло быть обеспечено только денежное обязательство, а по предварительному договору такое обязательство отсутствует.
Другие полагали, что у инвестора возникает право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений в силу прямого указания законодательства. При этом собственность на объект считалась возникшей у инвестора первоначальным образом в момент завершения строительства либо формирования участка незавершенного строительства. Именно этот подход стал преобладающим в судебной практике.
В период до 2004 г. государство полностью устранилось из сферы инвестиций граждан в строящуюся недвижимость, а свобода сделки в отношениях между застройщиком и дольщиками была ничем не ограничена. В связи с этим появилась проблема «обманутых дольщиков». В судебной практике была неопределенность относительно квалификации договоров долевого участия и природы прав инвесторов на возводимые объекты.
Принятие в 2004 г. специального Закона «О долевом строительстве» должно было решить указанные проблемы. Однако данный закон характеризовался в период принятия низким уровнем юридической техники, и его появление породило не столько ответы, сколько новые вопросы. Закон закрепил первоначальный способ возникновения права собственности за дольщиками. В законе также имели место нормы о законном залоге и государственной регистрации владения застройщика объектом незавершенного строительства.

Весь текст будет доступен после покупки

Долевое строительство возникло в Российской Федерации в начале 90-х годов ХХ века в связи с переходом от плановой экономики к рыночной, которая характеризовалась существенным сокращением государственных инвестиций во все сферы общества, в том числе и в жилищное строительство. При этом рост частных инвестиций был достаточно медленным, по причине чего объемы жилищного строительства к началу XXI века в стране снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 года (соответственно 30,3 и 72,8 млн. кв. м общей площади жилья).
Первоначально участие в долевом строительстве регулировалось Законом РФ от 26.06.1991 № 1488–1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» , Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» .
С принятием в 1999 году Закона РФ № 39-ФЗ «Об инвестициях в форме капитальных вложений» у застройщиков и инвесторов отсутствовало единое понимание того, каким образом оформить инвестиционные отношения, чтобы достигнуть баланса интересов сторон. Некоторые, исходя из формального толкования ст. 209 ГК РФ, полагали, что возможность продать строящуюся вещь возникнет только после ее создания . Основным механизмом привлечения инвестиций они видели предварительный договор купли-продажи строящегося объекта. Однако такой вариант скрывал в себе большие риски для инвестора. Не было гарантии того, что инвестор получит собственность, когда объект будет достроен, поскольку предварительный договор содержит только обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи, а в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу инвестор был лишен возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору оставалось только требовать возмещения убытков и столкнуться со всеми сложностями доказывания их размера в суде.
Обеспечение исполнения обязательств застройщика по предварительному договору с помощью задатка также было недопустимо, поскольку Высший Арбитражный Суд Российской Федерации неоднократно высказывался об этом ввиду того, что задатком исходя из буквального толкования ст. 380 ГК РФ могло быть обеспечено только денежное обязательство, а по предварительному договору такое обязательство отсутствует.
Другие полагали, что у инвестора возникает право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений в силу прямого указания законодательства. При этом собственность на объект считалась возникшей у инвестора первоначальным образом в момент завершения строительства либо формирования участка незавершенного строительства. Именно этот подход стал преобладающим в судебной практике.
В период до 2004 г. государство полностью устранилось из сферы инвестиций граждан в строящуюся недвижимость, а свобода сделки в отношениях между застройщиком и дольщиками была ничем не ограничена. В связи с этим появилась проблема «обманутых дольщиков». В судебной практике была неопределенность относительно квалификации договоров долевого участия и природы прав инвесторов на возводимые объекты.
Принятие в 2004 г. специального Закона «О долевом строительстве» должно было решить указанные проблемы. Однако данный закон характеризовался в период принятия низким уровнем юридической техники, и его появление породило не столько ответы, сколько новые вопросы. Закон закрепил первоначальный способ возникновения права собственности за дольщиками. В законе также имели место нормы о законном залоге и государственной регистрации владения застройщика объектом незавершенного строительства.

Весь текст будет доступен после покупки