Разработка и реализация инвестиционного проекта гостиницы в горо-де Екатеринбурге

Введение 7
1 Инженерно-технический раздел 8
1.1 Исходные данные проектирования 8
1.1.1 Описание генерального плана 8
1.1.2 Объемно-планировочное решение 9
1.1.3 Конструктивное решение 10
1.1.4 Инженерное оборудование 12
1.1.5 Теплотехнический расчет наружной стены 13
1.1.6 Теплотехнический расчет оконного заполнения 15
1.1.7 Теплотехнический расчет покрытия 16
1.2 Технология строительного производства 18
1.2.1 Технологическая карта на устройство фасада здания 18
1.2.1.1 Область применения 18
1.2.1.2 Организация и технология выполнения работ 18
1.2.1.4 Указания по осуществлению контроля и оценке качества работ 22
1.2.1.5 Материально – технические ресурсы 24
1.2.1.6 Мероприятия по безопасности труда 25
1.2.1.7 Технико-экономические показатели 26
2 Правовой раздел 27
2.1 Правовая экспертиза процесса строительства гостиницы в Екатеринбурге 27
2.1.1 Исследование объекта экспертизы 27
2.1.2 Разработка и утверждение проектной документации 28
2.1.3 Проведение подрядных торгов 31
2.1.4 Получение разрешения на строительство 32
2.1.5 Осуществление процесса строительства 32
2.1.6 Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 34
2.1.7 Регистрация права собственности 35
3 Экономический раздел 37
3.1 Описание объекта строительства, земельного участка и окружения 37
3.1.1 Характеристика района строительства 37
3.2 Анализ рынка гостиничной недвижимости в городе Екатеринбурге 38
3.2.1 Анализ стоимости бронирования гостиничных номеров 38
3.2.1 Анализ предложений продажи гостиниц 43
3.3 Формирование стоимости затрат на строительство объекта 45
3.4 Выбор инвестиционного проекта строительства 45
3.4.1 Структура доходов первого инвестиционного проекта 45
3.4.2 Формирование инвестиционных расходов первого проекта 46
3.4.3 Структура доходов второго инвестиционного проекта 50
3.4.4 Формирование инвестиционных расходов второго проекта 51
3.4.5 Теоретические основы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов 52
3.4.6 Расчет ставки дисконтирования инвестиционного проекта 54
3.4.7 Расчет показателей эффективности капитальных вложений первого проекта 57
3.4.8 Расчет показателей эффективности капитальных вложений второго проекта 59
3.4.9 Сравнение вариантов и выбор наиболее эффективного 60
4 Управленческий раздел 62
4.1 Краткая характеристика проектируемого объекта 62
4.2 Разработка строительного генерального плана 62
4.2.1 Привязка монтажного крана. Определение зон влияния крана 62
4.3 Организация приобъектных складов 66
4.4 Расчет объемов строительства временных зданий 68
4.5 Расчет потребности в электроэнергии 70
4.6 Проектирование временного водоснабжения 72
4.7 Проектирование временных дорог 74
4.8 Определение сметной стоимости 76
4.9 Технико-экономические показатели 81
Заключение 82
Список использованных источников 83
Приложение А 85
Приложение Б 87
Приложение В 89
Приложение Г 92
Приложение Д 93
Приложение Е 95

Весь текст будет доступен после покупки

Если говорить о недвижимости, то она всегда была и будет одним из наиболее привлекательных объектов для инвестирования. Именно поэтому в качестве объекта выпускной квалификационной работы была выбрана гостиница со встроенными помещениями в городе Екатеринбурге.
Однако, принятие решений в области инвестирования сопряжено с множеством факторов, таких как стоимость проекта, ограниченные финансовые ресурсы, возможность возведения объекта и т.д. Все это делает процесс инвестирования сложным и требующим глубокого анализа и экспертизы.
В условиях современной рыночной экономики существует множество возможностей для инвестирования, но не все проекты одинаково привлекательны и перспективны. В данном случае выбранный объект требует тщательного анализа и оценки его потенциала. Проведение экспертизы поможет принять наиболее рациональное решение и минимизировать риски инвестирования.
Целью выполнения выпускной квалификационной работы является проведение комплексной экспертизы проекта строительства гостиницы со встроенными помещениями и оценка его инвестиционной эффективности.

Весь текст будет доступен после покупки

Проект разработан для строительно-климатического района со следующими условиями:
– Район строительства – г. Екатеринбург;
– Зона влажности – сухая [2];
– Влажностный режим помещения – нормальный [3];
– Условия эксплуатации ограждающей конструкции – А [3];
– Режим помещения tв. = 21°С [3];
– Относительная влажность воздуха ? = 55%;
– Температура наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) tн = минус 32°С [2];
– Средняя t отопительного периода tот.пep. = минус 5,5 °С [2];
– Продолжительность отопительного периода Zот.пep. = 220 суток [2];
– Степень огнестойкости I [4];
– Уровень ответственности здания по [5] – II (нормальный);
– Класс конструктивной пожарной опасности по [6] - С1.

Таблица 1.1 – Повторяемость направлений ветра в г. Екатеринбург

Повторяемость направления ветра, % C СВ В ЮВ Ю ЮЗ З СЗ
Январь 7 5 4 18 11 29 30 6
Июль 15 12 6 11 10 10 11 17

Роза ветров построена в соответствии с таблицей [1.1] и приведена на рисунке 1.1.


Рисунок 1.1 – Роза ветров в г. Екатеринбурге
На розе ветром направление ветра в зимний период обозначено синим цветом, преобладающее направление – З. В летний период обозначено красным, преобладающее направление – СЗ.
Генеральный план и благоустройство территории выполнены в соответствии с [7]. Генеральный план выполнен в масштабе 1:1000, система высот – Балтийская.
Участок проектируемого здания с встроенными помещениями, предназначенными для гостиницы, расположен в рядовой жилой застройке. На проектируемой территории предлагается размещение пятиэтажной гостиницы, здание гостиницы имеет простую прямоугольную форму в плане. Водоотвод осуществляется со сбросом воды лотками проездов в проектируемую ливневую канализацию.
Подъездные дороги и подходы к зданию осуществляются со стороны ул. Кирова. На территории располагается автомобильная стоянка на 68 мест. Покрытие проездов и тротуаров асфальтобетонное.
Свободная от застройки, проездов и площадок территория засевается газонными травами. Места отдыха оборудованы скамьями, урнами для мусора. Территория гостиницы благоустраивается созданием газонов, цветников, посадкой деревьев и кустарников.

Таблица 1.2 – Технико-экономические показатели генплана

Наименование Ед.изм. Кол-во
1 2 3
Площадь участка м? 8325
Площадь застройки здания м? 1157,43
Площадь дорог с асфальтовым покрытием м3 5514,06
Площадь озеленения м? 2342,68
Коэффициент плотности застройки % 8,19
Коэффициент озеленения % 16,58


1.1.2 Объемно-планировочное решение


Гостиница на 134 номера со встроенными помещениями: кафе на 48 посадочных мест, прачечной на 70 кг сухого белья/сут., продуктовый магазин торговой площадью 36 м?.
Здание в плане имеет размеры: ширина - 12,6 м, длина - 91,86 м. Высота этажа 3,0 м, здания –18,9 м.
Гостиница имеет компактную планировку номеров с максимально доступным увеличением секций, обеспечивающим наименьшую площадь ограждающих конструкций. Главный вход в гостиницу расположен в центре здания со стороны улицы. На 1 этаже расположен вестибюль, стойка регистрации, вход в кафе. Магазин продуктов запроектирован с отдельным входом со стороны улицы. Здание гостиницы коридорного типа, номера расположены по двум сторонам коридора, где имеются световые холлы.
В составе гостиницы имеются одноместные номера и двухместные номера с душевыми кабинами с 1 по 5 этажи. Санузлы запроектированы на всех этажах. Связь этажей осуществляется по 3 рассредоточенным лестничным клеткам типа Л1. Запроектированы служебные помещения, кладовые грязного и чистого белья. Питание постояльцев осуществляется в кафе на 1 этаже здания.
Для проживающих предусмотрен пассажирский лифт грузоподъемностью 630 кг /OTIS/. Для подачи белья предусмотрен подъемник с первого этажа грузоподъемность 100 кг. В подвале предусмотрена прачечная для гостиницы с отдельными эвакуационными выходами.
Технико-экономические показатели гостиницы и экспликация помещений типового этажа приведены в приложение А.


1.1.3 Конструктивное решение


Конструктивная система гостиницы - бескаркасная с продольными и поперечными несущими стенами из кирпича. Плиты перекрытия и покрытия – сборные железобетонные.
Пространственная устойчивость, геометрическая неизменяемость и восприятие горизонтальных нагрузок в зданиях обеспечиваются жесткими дисками перекрытий, которые выполнены из сборного железобетона и связанными с несущими стенами.
Для повышения прочности и пространственной жесткости предусматривается устройство железобетонных поясов при возведении стен выше отметки 0,000 – в уровне перекрытия над цокольным этажом.
Фундаменты представляют собой фундаментные подушки и бетонные блоки. По всем секциям на отм. –0,35 м предусматривается устройство монолитного железобетонного пояса сечением 500х300 мм из бетона класса B20. Связь между сборными фундаментами продольных и поперечных стен осуществляется перевязкой блоков и закладкой в горизонтальные швы сеток из круглой стали.
Глубину заложения фундаментов с учетом промерзания грунтов и конструктивного решения принимаем 2,3 м.
Наружные и внутренние стены являются несущими, толщиной 510 мм выполнены из полнотелого керамического кирпича. Наружные стены по всей площади представляют двухслойную конструкцию из следующих слоев: наружная отделка выполнена из декоративно-защитной штукатурки – сухим цементно-песчаным раствором толщиной 15 мм. Воздушной прослойкой служит эффективный утеплитель толщиной 100 мм. Внутренний слой штукатурки известково-песчаный раствор толщиной 15 мм.
Пояс жесткости – монолитный железобетонный сечением 250?220 мм из бетона класса В20.
Плиты перекрытия, покрытия, плиты лоджий выполнены из железобетонных пустотных плит толщиной 220 мм, опертых по двум сторонам на несущие стены, площадка опирания 120 мм. Плиты перекрытия ПК54.15 и ПК54.18.
В виду несоответствия геометрических размеров перекрываемых помещений геометрическим размерам плит в некоторых местах выполнены доборные монолитные участки индивидуальной разработки.
Кровля – раздельная, рулонная. Перегородки кирпичные – 120 мм.
Лестничные площадки из плоских плит. Площадки опираются по двум сторонам на кладку шахты лестницы. Марши монолитные, оперты обоими концами на этажную площадку и междуэтажную. Лестничные марши ограждены поручнями высотой 1000 мм, с перилами по высоте 1000 и 500 от уровня пола.
Полы в номерах выполнены из ламинированной доски, стены оклеены обоями, облицовка в ванных комнатах керамической плиткой, потолки натяжные глянцевые. Двери наружные металлопластиковые, внутренние двери применены как в вариантах с остеклением, так и в варианте глухой двери.
В санузлах и ванных комнатах – окраска стен синтетическими красками с облицовкой стен керамической плиткой на высоту 2 м.
В лестничных клетках и коридорах, вестибюль отделка стен декоративной штукатуркой, полы выполнены из керамогранитной плитки.
В кладовых уборочного инвентаря, подсобных помещениях и электрощитовой окраска стен синтетическими и акриловыми красками на всю высоту. В производственных, моечных помещениях и загрузочных и кладовых помещениях – отделка стен керамической плиткой на высоту 2 м.
Вестибюль, холлы, обеденный зал, коридоры и торговый зал магазина – подвесные потолки из ГВЛ и «Грильятто», стены оформлены декоративной штукатуркой.

Таблица 1.3 - Спецификация элементов

Наименование Марка Количество, шт
1 2 3
Фундаментный блок ФБС-12-6-6т 320
Фундаментный блок ФБС-9-6-6т 452
Фундаментный блок ФБС-9-4-6т 264
Продолжение таблицы 1.3

1 2 3
Перемычка брусковая 2ПБ 25-3 936
Перемычка брусковая 3ПБ 16-37п 732
Перемычка брусковая 3ПБ 18-37п 321
Плита перекрытия П2 15
Плита перекрытия П1 715
Лестничная площадка ЛП26.12-4 22
Лестничная площадка ЛП12.12-4 4
Лестничный марш ЛМ30.12.15-4 4
Кирпичная кладка 3245,0 м3
Перегородки кирпичные 2000,0 м3
Лестница металлическая ЛМ1 2
Лестница металлическая ЛМ2 2
Лестница металлическая ЛМ3 1


1.1.4 Инженерное оборудование


В данном проекте применяется следующее инженерное оборудование:
1) водопровод - хозяйственно-питьевой, противопожарный наружный и внутренний, горячее водоснабжение. Холодное водоснабжение запроектировано от внутриквартального коллектора водоснабжения с двумя вводами. подается по внутридомовому магистральному трубопроводу, расположенного в подвальной части здания, который изолируется и покрывается алюминиевой фольгой. На каждый блок устанавливается рамка ввода.
2) Канализация применяется хозяйственно-бытовая с выбросом в городскую сеть;
3) Отопление - водяное, центральное. Система отопления применяется однотрубная, вертикальная с нижней разводкой магистралей, регулируемая, температура теплоносителя 70-110 градусов. Магистральные трубопроводы и трубы стояков, расположенные в подвальной части здания изолируются и покрываются алюминиевой фольгой;
4) Вентиляция - приточно-вытяжная вентиляция с естественным побуждением. Вытяжка из помещений, коридоров и санитарных узлов производится через индивидуальные каналы;
5) Горячее водоснабжение - от внешней сети;
6) Освещение - используются люминесцентные лампы;
7) Электроснабжение - от внешней сети, напряжение 380-220 В;
8) Устройство связи - радиотрансляция, телефонные вводы, коллективная антенна.


1.1.5 Теплотехнический расчет наружной стены

Необходимо определить толщину утеплителя при строительстве гостиницы в г. Екатеринбурге.
Расчетная схема стены приведена на рисунке 1.2.



Рисунок 1.2 – Конструкция наружной стены

Наружные стены представляют двухслойную конструкцию из следующих слоев:
Декоративно-защитная штукатурка – сухой цементно-песчаный раствор толщиной ?_1=15 мм, теплопроводностью ?_1= 0,76 Вт/(м?°С);
Теплоизоляционный слой из пенополистирола теплопроводностью ?_2= 0,041 Вт/(м?°С);
Основной конструктивный слой из полнотелого керамического кирпича толщиной ?_3=380 мм, теплопроводностью ?_3= 0,61 Вт/(м?°С);
Внутренний слой штукатурки – известково-песчаный раствор толщиной ?_4=15 мм, теплопроводностью ?_4= 0,70 Вт/(м?°С).
Для определения толщины ограждающей конструкции необходимо найти:
1) Требуемое сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций, отвечающих санитарно-гигиеническим и комфортным условиям, определяем по формуле (1.1):
R_0^тр=((t_в-t_н))/(??t?^н??_в ), (1.1)


t_в - расчетная температура внутреннего воздуха, ? , принимаем – плюс 20? ;
t_н - расчетная температура наружного воздуха в холодный период года, °С, принимаемая равной средней температуре наиболее холодной пятидневки обеспеченностью 0,92 [2];
??t?^н - нормативный температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции, принимаемый по [3];
?_в - коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающих конструкций, принимаемый табл. 4 [3].

R_0^тр=((21-(-32)))/(4,5?8,7)=1,35

2) Требуемое сопротивление теплопередаче по условиям энергосбережения:
Градусо-сутки отопительного периода (ГСОП) следует определять по формуле (1.2):

ГСОП=(t_в-t_(от.пер) )?Z_(от.пер), (1.2)

где t_(от.пер)- средняя температура отопительного периода, 0С [2];
Z_(от.пер)- продолжительность отопительного периода [2].

ГСОП=(21-(-5,5))?220=5830 °С?сут

Исходя из значений табл. 3 [3] методом интерполяции получаем R_0^пр:

R_0^пр= 3,3635 (м2 ? °С) / Вт

Далее в расчетах будем применять R_0^пр как максимальное из определенных значений.
Сопротивление теплопередаче R_0, (м^2??)/Вт, ограждающей конструкции следует определять по формуле (1.3):

R_0=1/?_в +1/?_н +R_к, (1.3)

где R_к - термическое сопротивление ограждающей конструкции, (м2??)/Вт;
?_н - коэффициент теплоотдачи (для зимних условий) наружной поверхности ограждающей конструкции, Вт/(м^2??) [3].
Термическое сопротивление Rk, (м^2??)/Вт, слоя многослойной конструкции, а также однородной (однослойной) ограждающей конструкции определяем по формуле (1.4):

R_к=?_1/?_1 +?_2/?_2 + ?_3/?_3 + ?_4/?_4 , (1.4)

где ? ? толщина слоя, м;
? ? расчетный коэффициент теплопроводности материала слоя, с учетом условий эксплуатации ограждающих конструкций, Вт/ (м^2??) [3].
Отсюда:

?_2=?_2?(R_0^пр-1/?_в -?_1/?_1 - ?_3/?_3 - ?_4/?_4 -1/?_н ), (1.5)

где ?_2 - толщина утеплителя, м

?_2=0,041?(3,3635-1/8,7-0,015/0,76- 0,38/0,61-0,015/0,70-1/23)=0,087 м

Округляем толщину утеплителя до 0,1 м.
Общая толщина наружной стены будет равна: 15+100+380+15 = 510 мм.


1.1.6 Теплотехнический расчет оконного заполнения


Градусо-сутки отопительного периода равны 5830 °С?сут.
Исходя из значений требуемых сопротивлений окон и балконных дверей, витрин и витражей [2] методом интерполяции получаем:

R_0^тр= 0,57 (м2 ? °С) / Вт

Согласно [3] выбираем двухкамерный стеклопакет в одинарном переплете, R = 0,64 м2??С/Вт.
Сравниваем значения:

0,64 (м2 ? °С) / Вт > R_0^тр= 0,57 (м2 ? °С) / Вт
1.1.7 Теплотехнический расчет покрытия


Расчетная схема покрытия приведена на рисунке 1.3.



Рисунок 1.3 – Конструкция покрытия

Сборная железобетонная плита ?_1=220 мм, ?_1= 1,92 Вт/(м?°С);
Пароизоляция ?_3=5 мм, ?_3= 0,17 Вт/(м?°С);
Утеплитель экструзионный пенополистирол «Технониколь» ?_4= 0,03 Вт/(м?°С);
Цементно-песчаная стяжка ?_6=20 мм, ?_6= 0,76 Вт/(м?°С);
Гидроизоляция ?_7=2,8 мм, ?_7= 0,17 Вт/(м?°С);
Для определения толщины ограждающей конструкции необходимо найти:
Требуемое сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций, отвечающих санитарно-гигиеническим и комфортным условиям, определяем по формуле (1.1):


R_0^тр=((21-(-32)))/(4,0?8,7)=1,52

Требуемое сопротивление теплопередаче по условиям энергосбережения:

ГСОП=5830 °С?сут

Исходя из значений табл. 3 [3] методом интерполяции получаем R_0^пр:

R_0^пр= 5,115 (м2 ? °С) / Вт

Далее в расчетах будем применять R_0^пр как максимальное из определенных значений.
Толщину утеплителя определяем по формуле (1.5):

?_2=0,03?(5,115-1/8,7-0,22/1,92- 0,005/0,17-0,02/0,76-0,0056/0,17-1/23)=0,14 м

Округляем толщину утеплителя до 0,15 м.
Общая толщина покрытия будет равна: 220+5+150+20+5,6 = 400 мм.


1.2 Технология строительного производства

1.2.1 Технологическая карта на устройство фасада здания

1.2.1.1 Область применения


Технологическая карта разработана на устройство фасада здания. В состав работ входит утепление ограждающих конструкций с последующим производством работ по оштукатуриванию в соответствии с технологией «мокрый фасад».
Технологическая карта разработана в соответствии с действующими нормативными документами. Состав и содержание технологической карты включают требования, предъявляемые к штукатурным составам и готовности поверхности фасадов к штукатурным работам, решения по технологии и организации выполнения штукатурных работ с обеспечением их качества, средства механизации необходимые штукатурам для производства работ, мероприятия по безопасности и охране труда.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Здания гостиниц. Правила проектирования: СП 257.1325800.2020 Утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 января 2020 г. N 50/пр. в действие 2021-07-01– Москва: Минстрой России, 2020. – 53 с.
2. Строительная климатология: СП 131.13330.2020 Актуализированная редакция СНиП 23-01-99*: утв. Государственным комитетом Рос. Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России): введ. в действие 2021-06-25. – Москва: Стандартинформ, 2020. – 39 с.
3. Тепловая защита зданий: СП 50.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003: утв. Государственным комитетом Рос. Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России): введ. в действие 2013-07-01. – Москва: Стройиздат, 2012. – 95 с.
4. Российская Федерация. Законы. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности: федер. закон: [принят Гос. Думой 4 июля 2008 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г.]. – Москва: Проспект, 2018. – (Актуальный закон). – ISBN978-5-392-10379-9.
5. Надежность строительных конструкций и оснований: ГОСТ 27751-2014. Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 декабря 2014 г. N 1974-ст межгосударственный стандарт ГОСТ 27751-2014 введен в действие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1.07. 2015 г. – Москва: Стандартинформ, 2015. –56 с.
6. Пожарная безопасность зданий и сооружений: СНиП 21-01-97. Приняты и введены в действие с 1 января 1998 г. постановлением Минстроя России от 13.02.97 г. N 18-7 – Москва: Стандартинформ, 2015. – 45 с.
7. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений: СП 42.13330.2016. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр) (ред. от 19.12.2019)
8. Технические правила производства наружной теплоизоляции зданий с тонкой штукатуркой по утеплителю: СП 12-101-98 - дата введения: 1998-05-01. – М. : Госстрой Росии, ГУП, ЦПП, 1998г. 31 с.
9. Изоляционные и отделочные покрытия : СНиП 3.04.01-87 (утв. постановлением Госстроя СССР от 4 декабря 1987 г. N 280)
10. СНиП 12-03-2001. «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования». – введ. 2001-09-01. – М. : Издательство стандартов, 2002. – 48 с.

Весь текст будет доступен после покупки