Анализ динамики цен на объекты жилой недвижимости (на примере городского округа «город Оренбург»)

Введение 5
1Методы оценки стоимости жилой недвижимости 7
1.1Недвижимое имущество: понятие, классификация, принципы и этапы оценки объектов недвижимого имущества
7
1.2 Проблемы оценки собственности 12
1.3 Принципы оценки недвижимого имущества 13
1.4 Рынок недвижимости г.Оренбурга и его классификация 18
2 Динамика рыночной стоимости жилой недвижимости в г. Оренбурге в 2000-2020 гг.
24
2.1 Методы анализа рынка в процессе оценки стоимости недвижимости жилой недвижимости (на примере г. Оренбурга)
24
2.2 Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости жилой недвижимости
30
2.3 Применение затратного подхода в оценке недвижимости жилой не-движимости
31
2.4 Применение доходного подхода в оценке недвижимости жилой не-движимости
32
3 Определение рыночной стоимости жилого дома расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Плеханова, д. 96
36
3.1 Характеристика объекта оценки и описание местоположения 36
3.2 Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки 40
3.3 Обоснование выбора подходов и методов 48
3.6 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом 50
4 Сметно-финансовый расчет оценочных работ 58
Заключение 59
Список используемой литературы 63
Приложение А (справочное) Подходы к оценке недвижимости 66
Приложение Б (справочное) Методы сравнительного подхода 67

Весь текст будет доступен после покупки

Для России сегодня характерно множество экономических проблем. Многие из них обозначаются весьма нестандартно и своеобразно, в первую очередь это относится к проблеме оценки недвижимости. В эпоху кризисов особое внимание уделяется профессионализму, требуемого для грамотного управления любой недвижимостью.
Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях. Юридический факт - это факт реальной действительности, с которым действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений.
Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов оценщиков, а также в целях установления их правового статуса установлено ряд законов и других нормативных актов, регулирующих их оценочную деятельность.
Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направлен-ная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимо-сти. Законодательство определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по кото-рой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку-ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, например:
- одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке по средствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Весь текст будет доступен после покупки

1Методы оценки стоимости жилой недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

1.1Недвижимое имущество: понятие, классификация, принципы и этапы оценки объектов недвижимого имущества

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения [1].
Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компо-нентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функци-ональное целое [2].

Весь текст будет доступен после покупки

1. Асаул,А. Н. Экономика недвижимости/ А. Н. Асаул. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2018. - 624 с.
2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости. Практикум: учеб.пособие / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, П. Б. Люлин. - СПб.: СПбГАСУ, 2018. - 285 с.
3. Асаул, А. Н. Развитие рынка жилой недвижимости как самооргани-зующейся системы / А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова. - СПб.: СПбГА - СУ, 2018. - 334 с.
4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А. Н. Асаул, С. Н. Ива-нов, М. К. Старовойтов. - 3-е изд. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2019. - 304 с.
5. Асаул, А. Н. Управление, эксплуатация и развитие имущественныхком-плексов / А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. - СПб.: Гуманистика, 2017.- 240 с.
6. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости/С. В. Грибовский.-М.: Маросейка, 2019. - 432 с.
7. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова, И.Л. Артеменков [и др.]. - М.: Изд-во Финансы и статистика, 2020. - 558 с.
8. Озеров,Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости/Е. С. Озе-ров.- СПб.: Изд-во «МКС», 2017. - 536 с.
9. Сулин, М. А. Землеустройство: учебник/М. А.Сулин. - М.: Колос, 2019. - 402 с.
10. Тарасевич, Е. И. Экономика недвижимости: учебник/Е. И. Тарасевич. -
СПб.: Изд-во «МКС», 2018. - 584 с.
11.Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : учебник / Д. Фридман. – Москва : Дело, 2018. – 250 с.
2 Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса / С. В. Валдайцев. – Москва : Проспект, 2018. – 355 с.

Весь текст будет доступен после покупки