Оценка жилой недвижимости для целей страхования на территории ЦАО г.Москвы

Введение 3
1 Теоретические основы изучения организации и проведения оценки рыночной стоимости жилого помещения 6
1.1 Оценка рыночной стоимости жилого помещения: понятие, сущность, методы 6
1.2 Организация и проведение оценки рыночной стоимости жилого помещения: основные этапы 17
1.3 Особенности оценки жилых помещений для целей страхования 27
2 Оценка для целей страхования на примере конкретного жилого помещения в ЦАО г. Москвы 33
2.1 Анализ факторов и условий, влияющих на стоимость жилого помещения 33
2.2 Описание объекта оценки 48
2.3 Расчет рыночной стоимости жилого помещения 54
Заключение 59
Список использованных источников 62
Приложение А 65
Приложение Б 66

Весь текст будет доступен после покупки

Оценка рыночной стоимости – ключевая процедура, с помощью которой можно установить фактическую цену имущества, актуальную для рынка в конкретный момент времени. Оценка рыночной стоимости проводится в отношении различных объектов, одними из которых являются объекты недвижимости – здания, офисы, квартиры и т.д.
Актуальность выбранной темы исследования обуславливается рядом обстоятельств:
- во-первых, обострением проблем развития имущественных отношений в условиях осуществляемых рыночных преобразований. Любой объект недвижимости, в том числе и квартира, имеет стоимость. В большинстве случаев оценка рыночной стоимости такого объекта недвижимости как квартира обязательна по законодательству РФ, например, при оформлении ипотечного кредита для покупки квартиры. Потребность в объективной оценке рыночной стоимости квартир возросла и в связи с массовым перерасчетом ранее определенной, или установлением кадастровой стоимости квартир в последние годы. Оценка недвижимости требуется и при разрешении имущественных споров, например при разделе имущества супругами, оформлении наследства и иных случаях необходима оценка рыночной стоимости квартиры;
- во-вторых, необходимостью совершенствования подходов к оценке квартир. Имеется недостаток информационных ресурсов, а также возникают проблемы в методологии обработки имеющейся информации. Существует ряд проблем при использовании сравнительного подхода, одна из них – оценка недвижимости в отдалённых районах. Оценщику зачастую трудно получить достоверную информацию о стоимости объектов-аналогов поскольку общее количество сделок весьма невелико. В результате оценщику приходится вводить корректирующие коэффициенты, которые всегда увеличивают погрешность в расчетах. В результате результат оценки может расходиться с действительностью;

Весь текст будет доступен после покупки

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИЗУЧЕНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1 Оценка рыночной стоимости жилого помещения: понятие, сущность, методы

Понятие «недвижимость» неотделимо от понятия «имущество». Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» [6].
Легальное определение терминов «недвижимость» и «оценка недвижимости» установлено в нормативных актах по оценочной деятельности относительно недавно.
Понятие рыночной стоимости объекта оценки установлено в п. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1]: рыночная стоимость объекта – это цена, по которой объект может быть отчужден.
Рыночная стоимость объекта рассчитывается при следующих допущениях относительно условий сделки:
- рынок, на котором отчуждается объект является открытым и конкурентным (т.е. вход на рынок свободен для неограниченного круга лиц и поучаствовать в приобретении объекта может любое лицо);
- все стороны имеют всю необходимую информацию для совершения сделки;
- все стороны сделки действуют разумно и в своих интересах;
- сумма сделки не зависит от чрезвычайных обстоятельств;
- отсутствует принуждение к сделке для всех сторон;
- объект отчуждается на типичных для рынка таких объектов условиях.
- цена сделки является адекватным вознаграждением за объект;
- платеж по сделке выражается в денежной форме [1].
В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» любое недвижимое имущество может являться объектом для проведения оценки [1].
В Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» [5] приведен более детальный список объектов недвижимости, которые могут быть объектом оценочной деятельности. Так, оцениваться могут:
- земельные участки и их части;
- здания и сооружения, а также их части;
- помещения (как жилые, так и нежилые)
С точки зрения государственного кадастрового учета объекты недвижимости представляют собой любая недвижимость, которая была зарегистрирована в качестве отдельного объекта. В результате реализации такого подхода в качестве самостоятельных объектов недвижимости стали участвовать в гражданском обороте квартиры, комнаты и иные помещения. С точки зрения технической эти объекты вряд ли можно считать самостоятельными – они скорее представляют собой условно обособленную часть общего объекта недвижимости – здания. Но потребность совершения в отношении них сделок обусловила необходимость их самостоятельного учета.
Оценка недвижимости тесно взаимосвязана с таким понятием как рынок недвижимости.
Под рынком недвижимости принято понимать некую «систему правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости» [16].
Исторически в современной Российской Федерации появились самостоятельные объекты на первичном рынке недвижимости из двух основных источников:
1. Огромная часть объектов недвижимости в связи с высоким сроком их эксплуатации появилась на рынке в результате приватизации, то есть при переходе из государственной (ранее – социалистической) собственности в частную. Это касается как жилых помещений (квартир), которые были приватизированы гражданами в них проживающими, так и нежилых зданий вместе с земельными участками. Приватизация осуществлялась как за плату, так и бесплатно.
2. Вторым источником появления объектов на рынке недвижимости является их создание (то есть применительно к недвижимости – строительство) частными застройщиками. В результате возникло огромное количество новых жилых и нежилых помещений, а также зданий, оборот которых в настоящее время осуществляется на рынке недвижимости [8].
После появления объектов на первичном рынке недвижимости различного рода объектов, а также в результате необходимости отчуждения и приобретения объектов недвижимости различными участниками рынка, вполне предсказуемо стал возникать вторичный рынок недвижимости, то есть рынок, на котором осуществлялась уже перепродажа недвижимости от первичного собственника к последующим. В настоящее время рынок недвижимости стали одним из наиболее развитых и сформировавшихся рынков в России.
Оценка осуществляется в отношении такой недвижимости, которая активно обращается на рынке недвижимости в качестве самостоятельных объектов. Сейчас основными объектами, в отношении которых совершается наибольшее количество сделок, являются:
1) квартиры и комнаты (их оборот связан с удовлетворением прежде всего бытовых потребностей граждан в проживании, но зачастую они становятся и объектом инвестиций);
2) помещения и здания под офисы или магазины (в основном, участвуют в обороте в коммерческой среде);
3) пригородные жилые дома с земельными участками (такие объекты также используются гражданами для своих бытовых нужд);
4) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (их участие в гражданском обороте обусловлено целевым назначением земельных участков);
5) производственные и складские здания и помещения (в основном их оборот осуществляется среди организаций, осуществляющих развитие бизнеса) [10].
В результате применения предложенной классификации объектов недвижимости, представленных на рынке недвижимости, обычно осуществляется дифференцированный подход к проведению их рыночной оценки, так как объекты разных групп имеют специфические особенности по их признакам, по товарообороту на рынке, по субъектам отчуждения.
Оценка объекта недвижимости зависит от различных условий, которые имеют многоуровневые особенности. В этом случае принято применять метод «дерева признаков», основанный на сочетании разнородных признаков.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 298 - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) » [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299 - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611 - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
6. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2017. – 320 с.

Весь текст будет доступен после покупки