Отличительные черты договора коммерческого найма и социального найма жилого помещения

Введение 3
Глава 1. Понятие и предмет договора наима жилого помещения 5
Глава 2. Отличительные черты договора коммерческого найма и социального найма жилого поещения 13
Глава 3. Договор на1ма жилого помещения с участием судей 13
Заключение 27
Список использованных источников и литературы 29

Весь текст будет доступен после покупки

Жилье является одним из важнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер.
Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции РФ, всеми российскими гражданами.
«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» - прописано в части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации. Право граждан на жилище является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан.
Актуальность данной работы состоит в том, что развитие жилищных правоотношений в современной России должно быть непременно связано с реализацией конституционных положений о праве на жилище. Решение проблемы обеспечения граждан жильем возможно в различных формах. Жилищное и гражданское законодательство в своих положениях сформировали институт найма жилых помещений как одной из форм обеспечения потребности граждан в жилище. Однако изучение вопросов коммерческого и социального наймов жилых помещений нуждается в комплексном исследовании, то есть изучении с различных подходов, как с точки зрения гражданского права, так и земельного, отчасти некоторые моменты в регулировании вопросов найма жилья можно рассматривать и с позиций конституционного и административного права.

Весь текст будет доступен после покупки

Глава I. Понятие и предмет договора найма жилого помещения
жилой помещение судья
Для правильного применения нормативных актов, регулирующих наем жилого помещения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).
Разновидностью гражданского договора, а так же главного института жилищного законодательства является договор найма жилого помещения, по мнению П.В. Крашенникова .
Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) определяет договор найма жилого помещения как договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
В соответствии с главой 35 ГК РФ договор найма жилого помещения делится на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и простой договор найма жилого помещения. Ряд подзаконных нормативных актов и юридическая литература, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма".
ГК РФ, во-первых, упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК РФ в основном определил в разные законодательные отношения (гражданский и жилищный) во многом схожие, предметом которых выступает один объект – жилые помещения.
Если в качестве наймодателя п. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части 2 статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ и ст.60 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ). Пункт 5 статьи 49 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. ГК РФ наделяет нанимателя распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.
Обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя называет статья 676 ГК РФ. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству (ст. 60 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 674 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме, но не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Письменная форма договора представляет собой составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, заключающими его (или уполномоченными ими). При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения наступают последствия несоблюдения простой письменной формы сделки процессуального характера, не влекущие недействительность сделки. Данное обстоятельство, в соответствии со ст. 162 ГК РФ, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. В отличие от основной части сделок с жильем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.
Решение единоличного или коллегиального органа не предшествует коммерческому найму жилья; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые могут играть роль для правильного разрешения дела.
В соответствии со ст. 673 ГК РФ жилое помещение является объектом договора найма жилого помещения. В то же время в ст. 62 ЖК РФ жилое помещение обозначено как предмет договора социального найма. Возникает закономерный вопрос: что следует понимать под "объектом" и "предметом" договора, как соотносятся между собой данные понятия и какое из них необходимо использовать в отношении жилого помещения, передаваемого по договору коммерческого найма?
В настоящее время определение такой юридической категории, как "предмет договора", в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора, как в правоприменительной практике, так и в научном мире. Не упростило ситуацию появление в российском законодательстве понятия "объект договора", ранее ему неизвестного (ст. 673 ГК РФ). Что следует понимать под объектом договора - также нет устоявшегося мнения.
Современные российские исследователи, как правило, отождествляют категории "предмет" и "объект договора".
В ст. 673 ГК РФ и ст. 62 ЖК РФ речь идет о жилом помещении, но в одном случае законодатель признает его объектом договора, а в другом - предметом, необоснованно отождествляя данные важнейшие понятия, используя их как синонимы. В ст. 673 ГК РФ существенно определен предмет договора коммерческого найма, а не его объект. В соответствии с чем необходимо использовать, как правило, ст. 62 ЖК РФ, где жилое помещение верно обозначено в качестве предмета договора, приведя ст. 673 ГК РФ соответственно со ст. 62 ЖК РФ.
Таким образом, применительно к договору коммерческого найма жилое помещение необходимо считать предметом данного договора, как это сделано в ст. 62 ЖК РФ.
В ЖК РФ в п.2. ст. 15 под жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Под объектом (предметом) в п.1 ст. 673 ГК РФ понимается изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
К жилым помещениям жилищное законодательство предъявляет определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Различные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма).

Весь текст будет доступен после покупки

Нормативно правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации [ред. 30.12.2008]. – Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации(части 1 и 2) [ред. 30.12.2012]. – Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации [ред. 25.12.2012]. – Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.
4. ФЗ от 26.06.1992 г. №3132-1-ФЗ «О статусе судей в Российской Федерации - Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». – Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.03.2008 № 192 «О порядке обеспечения судей, прокуроров и сотрудников Следственного комитета Российской Федерации, нуждающихся в улучшении жилищных условий, отдельными жилыми помещениями». – Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.
7. Приказ Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 7 июля 2012 г. № 124 «Об утверждении положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции»– Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.
8. О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма: закон Пермского края от 14.07.2008 г. № 255-ПК – Режим доступа: КосультантПлюс. Законодательство.

Весь текст будет доступен после покупки