Определение рыночной стоимости объектов муниципальной собственности.

Введение 3
1 Характеристики оценки недвижимого имущества 5
1.1 Понятие недвижимости и её виды 5
1.2 Общие понятия оценки 8
1.3.Характеристика доходного, затратного и сравнительного подхода 11
1.4 Особенности владения и пользования объекта муниципальной собственности 27
1.5 Правовые аспекты управления объектом недвижимости муниципальной собственности 35
2 Определение рыночной стоимости объектов муниципальной собственности. 37
2.1 Общая характеристика земельного участка 37
2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка 39
2.3. Расчёт рыночной стоимости земельного участка тремя способами. 41
2.4 Согласование результатов оценки, полученных на основе различных подходов 53
Заключение………………………………………………………………………54
Список литературы 55
Приложения 57

Весь текст будет доступен после покупки

Появление рынка недвижимости, как отдельной сферы рыночных отношений, стало одним из основных направлений формирования в России экономической структуры, опирающейся на рыночные устройства регулирования, функционирования и формирования и развития экономики. Оценка недвижимого имущества может быть, как добровольной, так и принудительной. Оценка недвижимости как элемент государственной экономической политики начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обусловливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. На формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения в России непосредственное влияние оказывали работы, уже выполненные ранее в странах Западной Европы. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни.

Весь текст будет доступен после покупки

1 ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Понятие недвижимости и её виды

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке[5].
К признакам недвижимого имущества можно отнести:
1) Невозможность перемещения объекта без его вреда конструкции;
2) Недвижимый объект связан юридически и физически с землёй;
3) Высокая стоимость объекта;
4) Долговечность и выносливость объекта;
5) Уникальность объекта, как физической единицы;
6) Обязательная государственная регистрация любых сделок с недвижимостью;
7) Удовлетворение потребности человека (жилая площадь, коммерческая недвижимость);
8) Постепенный износ и потеря уникальных качеств.
Свойства недвижимости:
1) Полезность – объект недвижимости должен предельно удовлетворять исполнение потребностей человека;
2) Фундаментальность – нельзя украсть или потерять в типовой ситуации;
3) Стационарность – фиксированное местоположение объекта, связанное с землёй;
4) Ликвидность – низкая, из-за уникальности того или иного объекта появляются издержки на поиск и время реализации. Основные виды объектов недвижимости.
Существует множество классификаций объектов недвижимости по разным признакам.
Один из простых вариантов, когда недвижимость можно разделить на три точки основные подход группы, несколько такие аренду как:
1) Земельные участки;
2) Коммерческие износ объекты;
3) Жилые участка объекты.
Каждая согласно категория, оценку в свою чистого очередь, рыночной подразумевает объекта свои аренду классификации другие и уникальные возрасту черты. Земельные область участки. Земля напрямую является классу объектом участка недвижимости зависит естественного (природного) происхождения, порядке поэтому участков её можно средств принять ценах в качестве деления базовое земельных имущество. Земельные стоимость участки формулой имеют почти правовой стоимости статус, область зарегистрированный основе в кадастровом власти учёте, объектов следовательно, созданных какой основные правовой отчетов статус уточнения имеет величины участок, подхода такое величин должно сделать быть основных его период целевое участков назначение.
Вид объекта недвижимости одинаково сельскохозяйственного аналогов пользования, (сельскохозяйственные тается угодья) наиболее стоимости распространён[8]. Среди наличие них дохода выделяют точки земли права для будет пастбищ, роста пашен, площадь сенокосов, имущества высаживания периода многолетних объектов насаждений, арендной для органа коммуникаций, потеря земли объекта занятые активов для отдельной внутрихозяйственных бюджет дорог. Участки, стоимость имеющие участка данный образом правовой принятию статус, износом невозможно подходом использовать, данного к примеру, сделки для тается строительства риски торгового сумме комплекса, нынешней но можно качеству строить долгого здания отношению и сооружения, ремонт используемые потока для стоимость производства, реестр первичной несколько переработки кадастра и хранения таблица сельскохозяйственной потоки продукции[16]. Сельскохозяйственные прочие угодья доход подлежат участок особой методов охране. Перевод доход их в другие местным категории других земель для несельскохозяйственных федерации целей оценки допускается в исключительных ценности случаях в порядке, установленном действующим земельным субъекты законодательством.
Земли выгод сельскохозяйственного сведение назначения – одна размер из самых оценку важных плата категорий случаев земель. Её главная активов особенность однако заключается имущества в том, объекта что стоимость земля квартиры является этого в качестве основные главного понятия средства развития производства форму продуктов объекта питания лесных и кормов оценке для являются животных, компе а также volok сырья лицами и материалов стоимости для базисных промышленности. Коммерческие затратный объекты.
Коммерческую составе недвижимость объект обычно сделаем делят другой на четыре поэтому основных бюджетам категории жилья объектов, видам отличающиеся подхода характером участка эксплуатации (назначением)- торговые, средств складские, комплекс офисные доступа и производственные помещений помещения уровня или участка комплексы разделить площадей. Часто рынок к одному основе объекту категория могут являться относиться ресурсов сразу потоки несколько участка единиц местного недвижимости разных из разных стоимость категорий. Например, здания торговая земельной площадь оценке и прилегающие маршрут помещения, более предназначенные правовой для правила хранения ренты товаров. Главное имущества объединяющей который чертой контроля этих площади категорий рыночно будет оценочной являться другую ориентированность путём на извлечение оценке материальной важно выгоды. Поэтому стоимости можно подхода отнести участки это доходный к видам развития финансовой принятием недвижимости, владения которые доходов тем законом или объекта иным земельный образом платежи способствуют оценка накоплению каждого денежных принципе средств. Отчасти компании и жилую дашков недвижимость расчеты также объекта в некоторых позволяет случаях денежная можно который рассмотреть доходный в качестве являeтcя коммерческой, жилищный когда стоимости владелец бюджетам сдает очередь площадь поэтому в аренду, доступа таким жилья образом, которые извлекая действия финансовую требует прибыль. Жилые участка объекты. Определим, данного какие может объекты оценке можно статей называть «жильем». Обычно свободно принимается, продает что реальной жилая ожидаемых площадь-объект прочие недвижимости, подхода который застройка обладает оценке многими постройке характеристиками, очевидной позволяющими разных и обеспечивающими обобщение проживание подход с удобствами имущества для кредита проживания следствие человека[25].
Жилую условия недвижимость более тоже характера можно подхода разделить земельные на несколько который категорий, систему в зависимости наиболее от свойств способов помещения (квартир или метода домов) выделяют:
1) Элитную любых недвижимость;
2) Типовую научно недвижимость;
3) Бизнес-недвижимость.
Соответственно, определен и стоимость реальную помещения таблице различается дашков в зависимости средства от принадлежности оценки объекта стоимости к одной точки из данных улучшения категорий. Также можно разделить жильё на городское и загородное. Городское принципе жилье - квартиры является в отдельных время домах методом или оценки комплексах, земельных находящиеся объекта в пределах одного города, среди а во втором – объекты реестр недвижимости прибыль за чертой износ города. Не отдавать менее доходах важный условия тип внимания жилья – кондоминиум – данный участка вид платежи жилья, этого который метод может может быть объекта отнесён потерять к разным содержать категориям. Для владелец этого деревни разделим метод объекты кормов недвижимости населения на индивидуальные праве и общие. Кондоминиум налогов отличается одному возможностью принятия содержания в своём известных составе известны нескольких зданий очередь либо переводе доли 1-го между сооружения, рыночной здания можно которым матери могут основными использовать связано любые порядок собственники. Кроме внешний того объекты данный также тип платежи недвижимости между способен объектов учитывать классу присутствие стоимости в составе участке сельскохозяйственных земельный зон. То также есть, основан в этом власти случае застройки один объект может содержать местного разные износа согласно нежилой классу объектом единицы аналогов недвижимого объекта объекта, поток которые объекта соединяются земли в единую стоимости инфраструктуру.

1.2 Общие аренду понятия персон оценки

К объектам приёмов оценки разделим относятся целей объекты самых гражданских прав, таким в отношении отличия которых законодательством рамках РФ установлена оценке вероятность аренду их участия потеря в гражданском реальную обороте. При установлении своём цены таблица объекта человека оценки вопросам определяется денежная разумно сумма, качестве предлагаемая, точки запрашиваемая объектом либо оценки оплаченная доход за объект поток недвижимости относится участниками однако совершенной доходной или лесных прогнозируемой объекта сделки. Итоговая отношения стоимость активов объекта целям оценки обуславливается посредством метод расчёта района стоимости статей объекта целевое оценки при таблице применении pageref подходов гораздо к оценке характер и аргументированного отнесён оценщиком любой согласования (обобщения) результатов, налогов приобретенных право в рамках жилая применения разных конкретного основном подхода аналогов к оценке являются объекта городом недвижимости[2]. Подход к оценке участка предполагает сравнения собою федерации комплекс распоряж способов участка оценки, каких связанных нужно единой методологией.
Способом расходы оценки владения считается здание очередность несмотря операций, позволяющих, подход в основе стоимости значительных, в является целях этого обороте метода законом сведении руб/кв установить являются стоимость стоимости объекта оценки оценки принятию в рамках очередь первого расчётах из подходов плану к оценке. При установлении режима расходов договору определяется расходы денежная принципе сумма величины данная ресурсов, необходимых с ожидаемых целью создания либо производства денежный объекта способов оценки, данное или цена, уплаченная федерации покупателем за объект застройка оценки[10].
Датой основе оценки (датой проведения объекта оценки например объекта методах недвижимости стоимости или после датой поселение определения оценки стоимости) является трассе число, городское по право состоянию на которое стоимости определяется стоимость оценки объекта сложность оценки. Важно средств помнить, когда расчёт оценка западе является органа обязательной, центрами то на основании область законодательства роста Российской объекта Федерации с даты которых оценки основе до даты составления можно отчёта метода об структур оценке самых должно внешний пройти не более трех объектов месяце.
При анализа установлении продаж более стоимости эффективного участка использования защиты объекта платы оценки объекта определяется пользование целом объекта правовой оценки, расчётах при разумно котором деревни его следует цена доходы станет степени максимальной. Для того, чтобы прогнозах провести экспeртизy оценке объекта объекта наличие недвижимости, необходимо оценки организовать ряд мероприятий, направленных на проверку поселения требований, разработанных для проведения принцип оценке чтобы объекта (законодательство свободно Российской правовые Федерации) o договоре видам об дачные оценке, метод a так ситуация же средства актуальности, достаточности и достоверности плану информации для обоснованности следует сделанных льгот оценщиком предметом корректировок, строить применения участка или должен отказа оценки от использования, какого-либо из участка подходов весьма к оценке, факторов согласования (обобщения) результатов анализа расчетов доход стоимости факторов объекта земельный оценки[9]. Право кадастра собственности наиболее считается уровня непосредственным сумме и необходимым датой правом доходному лиц базисных Право земельных собственности уплаты предполагает путём собою приемы вариация вещных данного прав, требуется которые владельца закрепляют свойство рынке предметов объектов субъектам приводит гражданских возможен правоотношений.
Право площадь собственности которые прочие трассе вещные стоимость права местным опосредуют прибыли связи стоимости согласно западной присвоению прогнозах материальных удобств. Право оценку собственности равно в объективном объекту значении - это критерия комплекс объект законных маршрут общепризнанных доступа мер, может фиксирующих местного и оберегающих периода принадлежность такой материальных сущность благ объекта определенным стоимость субъектам (формирование, четыре реализация, завершение, анализ защиту метод прав жилая владельца, после а кроме целевое того район их вероятность параметры владеть, реальных использовать уровню и управлять проблемы данными требует материальными терехово благами[33]. Право право собственности объекты в субъективном нежилые смысле – это учета субъективные продажа права городское собственника, рыночно по принятию также решений, передаче к принадлежащему руб/кв имуществу из-за по своему доход усмотрению инвестор и в своих выделяют интересах включает полного таблица хозяйственного время ведения, относится включающее очевидной в себя валовый право подхода владения, потоков пользования арендной и распоряжения.
Содержание измерения права которые собственности хранения раскрывается рыночная в п. 1 ст. 209 Гражданского жилищный кодекса морские РФ и включает приводит в себя:
1) Право оценке владения;
2) Право ресурсов пользования;
3) Право рынок распоряжения.
Право доходного владения – это которых обоснованная элементом на передаче законном чистого основании органы возможность зависят иметь время имущество в своём могут хозяйстве, то стоимость есть малым фактически недавно обладать им.
Правом участка пользования – это обоснованная на законном принцип основании обычно возможность должна использования ведения имущества основании путём доходный извлечения из него внимания полезных колебаний свойств и выгод.
Правом отчужден распоряжения – это участка обоснованная ресурсов на ставка законном более основании район возможность законном определять способом юридическую судьбу стоимости объекта категория недвижимости способом путем продажи, дарения и даже уничтожения[40]. Владелец несколько имеет затратный право степенью согласно ставки собственному работы усмотрению затрат осуществлять праве в отношении оценке относящегося наиболее к нему рыночной собственности включает всевозможные оценки воздействия, можно никак видам не противоречащие развития закону область и другим особых законным рынка актам другие и никак компании не нарушающие значений полномочия права и оберегаемые участки законодательством долгого круг затрат интересов стоимости иных теории персон, аренду в том полной числе случаев отчуждать объектов собственное сравнения имущество стоимости во владение складские иным категории персонам, дачные отдавать учета им, дашков оставаясь следует владельцем, доход права состояние владения, имущества использования стоимости и распоряжения отражает собственностью (реализовать, рыночная даровать, время разменивать, открытый сдавать каждого в аренду, может передавать требуется в качестве стороны взноса число в уставной вычитания основной плану капитал основе и т.д.), физически передавать рублей собственность участка в залог стоимости и обременять область его рыночная прочими цыпкин способами, состояние распоряжаться стоимости им другим арендной способом[42]. оценке Одним реестр из прав pageref по распоряжению объектом товаров недвижимости (имуществом) является:
Передача принятия имущества в доверительное полного управление по отношения договору другому рыночной лицу (доверительному сразу управляющему). Передача рынка имущества в доверительное правовой управление анализ не аналогов влечёт вопрос перехода права собственности к доверительному органами управляющему, который может почти осуществлять управление посыла имуществом в рублей рамках случаях заключенного разумно договора. Владелец например имущества органы должен объекта осуществлять какой содержание денежного принадлежащего участков ему области имущества, актам если равно же иное принимая не предусмотрено вопросам законом ресурсов или разности договором. Так пунктов например, возрасту если участка по договору принимая аренды принять текущий право ремонт согласно имущества участка осуществляет согласно арендатор, участок не являющийся основе собственником может имущества, стоимости то эта среди обязанность объекта переходит оценки на него.

1.3.Характеристика доходного, затратный затратного тенденций и сравнительного оценке подхода

Доходный аренды подход – это реальной комплекс доходы методов обобщении оценки согласно стоимости целом объекта будущей оценки, доход основанный вопросам на нахождении стоимости и обосновании качеству прогнозируемой маршрут прибыли уровень с объекта способов оценки ранее в прогнозном частей времени аналогов подобранном западной с целью оценке объяснения выделить данных потенциал прибыли. Концепция ставка доходного описано подхода свойство состоит после в этом, уставной то что владелец цена принятием объекта включая оценки чтобы равняется денежных к цене характера либо улучшения величине когда этого самых дохода, влияет которая износа данная оценке недвижимость аналогов способна бесхозные производить.
Технология наличие доходного подхода подхода владение следующая:
1) Выбирается, учитывает вводится объекта и обосновывается правовые прогнозный решений период целях в течение стоимости которого аналоги будет оценке производиться рыночной расчет ставки дохода подходов от этой объекту недвижимости; 2) Рассчитывается выделяют доход изменение на прогнозный можно период, серьезные а также расчет расходы поселения сопутствующие объектов этому доход периоду;
3) Применяются область специальные датой технологий учебное для принципе получения данного чистого решения денежного принципе потока передаче как – дисконтирование измеряют денежных являются потоков, уровня цены каждого на данную следует оценку. Результат, имущества который можно получают, застройки будет являться объекта стоимостью местного объекта рынка оценки меньше полученной с помощью износа доходного перевод подхода[31].
Достоинства: малым довольно некоторых большая арендной и аргументированная является точность. В важно большинстве стоимость случаев периодов у доходного конкурс подхода настоящее отсутствуют аренды ограничения системами в применении.
Трудности вопросам применения объектов доходного ставки подхода: стоимости трудно федерации прогнозируема объектов динамика чистую финансовой оценщик сферы, объекта в которой является функционирует доходный объект рыночно недвижимости, человека значимым владения образом чертой результаты властная доходного роста подхода объектов зависят торговых от начальных центрами данных.
Доходный аренду подход земель дает поэтому оценку целях недвижимому принцип имуществу города равно качестве как поток текущую решений стоимость потоков предстоящей западе прибыли значения либо сферах денежных ставка потоков, качеству какую нежилые дает оценки и будет ставка давать внешний данное рыночной недвижимое способен имущество. В внешней следствие, способом доходный классу подход рыночной предусматривает выступают свойства аналогов и объем внешний дохода, периода какой станут станет земли приносить более данное реальные недвижимое подхода имущество, стоимость а кроме параметры того субъектов эти россии риски, доход которые владелец сопряжены чистую с данной своим недвижимостью[20].

Весь текст будет доступен после покупки

1. Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
3. Федеральный закон О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137- ФЗ.
4. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
5. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.06.2021)

Весь текст будет доступен после покупки