Договор залога недвижимости (ипотеки)

Введение 3
Глава 1. Правовое регулирование отношений по залогу недвижимого имущества (ипотеки) 7
1.1 История возникновения и развития залога недвижимости (ипотеки) 7
1.2 Понятие и виды ипотеки, соотношение ипотеки и залога 13
1.3 Актуальные вопросы правового регулирования ипотеки по современному российскому законодательству 20
Глава 2. Договор залога недвижимости (ипотеки) 30
2.1 Условия договора ипотеки и порядок заключения. Государственная регистрация залога недвижимости (ипотеки) 30
2.2. Права и обязанности сторон договора залога недвижимости (ипотеки) 40
2.3 Основания возникновения и особенности гражданско-правовой ответственности по договору залога недвижимости (ипотеки) 48
Заключение 57
Библиографический список 60

Весь текст будет доступен после покупки

Одной из главных проблем в России в наше время является жилищная проблема. Не соотносимо невысокие доходы населения и стоимость жилья устанавливает важным задачу поиска путей разрешения данной проблемы. Во всем мире самым действенным методом решения этой проблемы является ипотека.
Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога недвижимости (ипотеки) продиктована осуществляемыми в Российской Федерации реформами. Развитие рынка недвижимости в условиях преобразования социально-экономического России с начала 90-х гг. прошлого столетия сделало актуальным вопрос относительно развития законодательства, регламентирующего залоговые правоотношения в сфере недвижимости.
Залог недвижимости (ипотека) занимает особенное место среди прочих способов обеспечения исполнения обязательств, так как обладает обусловленной степенью надежности и преимуществами.
Одним из значительных правовых инструментов, посредством которого субъекты правоотношений минимизируют возможность правовых рисков, выступает договор ипотеки.
Поскольку объектом ипотеки выступает недвижимое имущество, то ипотека является в наибольшей степени привлекательным видом залога как способом обеспечения обязательств. Ипотека выступает в качестве важного экономического условия развития экономической инфраструктуры страны. Обеспечение кредита недвижимым имуществом позволяет привлечь средства для решения проблемы жилья.
Ипотека содержит в себе большой потенциал экономического развития, развития кредитного системы.
С помощью ипотечного кредитования недвижимости превращается в рабочий капитал дающим банкам получить определенную выгоду (доход, процент), а заемщику- финансировать покупку жилья и получить гарантию на собственность.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что развитие ипотечного кредитования в России является одной из важнейших и актуальных тем в социально-экономическом плане. В России жилье является одним из дорогостоящих объектов недвижимости, что объясняет большую роль ипотеки в жизни граждан.
Ипотека является одной из главных задач в жилищной политике. Ипотека пользуется спросом, так как позволяет получить жилье в пользование уже на первоначальном этапе.
В части экономического развития страны, ипотека дает огромный толчок для развития кредитной системы. Однако, имеется множество пробелов в ипотечном законодательстве, на практике часто возникают проблемы у правоприменителя.
Изучение проблем правового регулирования ипотеки становится все более актуальным. Это обусловлено несовершенством ипотечного законодательства.
Целью работы выступает изучение договора залога недвижимости (ипотеки).
Исходя из указанной цели, в работы поставлены следующие задачи:
? рассмотреть историю возникновения и развития залога недвижимости (ипотеки);
? проанализировать понятие и виды ипотеки, соотношение ипотеки и залога;
? рассмотреть актуальные вопросы правового регулирования ипотеки по современному российскому законодательству;
? исследовать условия договора ипотеки и порядок заключения, а также вопросы государственной регистрации залога недвижимости (ипотеки);
? рассмотреть права и обязанности сторон договора залога недвижимости (ипотеки);
? проанализировать основания возникновения и особенности гражданско-правовой ответственности по договору залога недвижимости (ипотеки).
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в рамках договора залога недвижимости (ипотеки).
Предметом исследования являются нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие договор залога недвижимости (ипотеки), научные труды, материалы судебной практики по исследуемой теме.
Данные вопросы послужили предметом исследования таких ученых, как Э.М. Аллаярова, И.О. Булгакова, Н.Е. Верба, М.А. Горский, С.В. Грицун, О.В. Ефимова, Х.В. Идрисов, О.М. Иванов, К.Е. Кузнецова, М.А. Коренькова, Д.О. Киреев, А.В. Осташ, В.И. Павлова, Д.А. Пастухова, Н.А. Петаков, О.А. Степанова, В.А. Скокова, Ю.К. Семёнова, Д.С. Сычёв, М.С. Ходырева, Э.Р. Шарипова и др.
Нормативная и эмпирическая база исследования. В работе использованы нормы Конституции РФ, ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и др., а также правоприменительная практика судов различных инстанций.
Практическая и научная значимость работы состоит во всестороннем комплексном исследовании особенностей и проблем регулирования договора ипотеки. Предложения, направленные на совершенствование законодательства в сфере договора ипотеки можно применить в практике с целью оптимизации данной сферы.
Методологическая основа исследования базируется на диалектическом методе научного познания социальной действительности, который обеспечивает научный подход к анализу процессов и явлений общественной жизни. В исследовании применены также и другие как общие, так и частные методы научного исследования, такие как дедукция, индукция, синтез, анализ, а также использован формально-юридический, логический, системно-структурный, сравнительно-правовой методы исследования.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка.

Весь текст будет доступен после покупки

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО ЗАЛОГУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ИПОТЕКИ)

1.1 История возникновения и развития залога недвижимости (ипотеки)
В современном обществе одним из наиболее эффективных решений жилищного вопроса является ипотека. Сегодня существуют множество ипотечных программ, благодаря чему, многие граждане приобретают жилье. Данный вид банковских услуг позволяет стать собственником недвижимости сразу после заключения сделки по ипотеке. Со стороны государства реализуются различные государственные программы для поддержки определенных категорий населения.
При формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.
История ипотеки в России берет свое начало в XIII–XIV веках. Первые упоминания о поземельном кредите содержатся в Псковской ссудной грамоте. Согласно данной грамоте, в случае, если должник не мог выплатить долг за землю, отчина переходила в собственность кредитора, который становился ее полноправным владельцем. В качестве кредиторов, как правило, выступали монастыри, купцы и крупные землевладельцы .
В 1649 году в России было издано Соборное уложение, которое являлось главным кодексом на ближайшие два десятилетия. В Соборном уложении был законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Данное уложение положило начало законодательному оформлению ипотеки, разрешив брать ссуды под залог наследственных земель, правда, без крестьян. При невыполнении заемщиком своих обязательств закладная превращалась в купчую.
Во время царствования Елизаветы Петровны появились первые государственные кредитные учреждения, которые именовались дворянскими банками. Уже тогда банками выдавались ссуды под залог поместий.
В 1754 году указом императрицы Елизаветы Петровны было учреждено первое государственное кредитное учреждение – Дворянский заемный банк. Год создания Дворянского заемного банка считается общепризнанным годом зарождения ипотеки в России. Банками выдавались ссуды под залог поместий.
9 июля 1786 г. Дворянский банк был преобразован Екатериной II в Государственный заемный банк. В этом же году при Государственном заемном банке была создана первая страховая компания в России – Страховая экспедиция. С данного времени к договору прикладывался страховой полис, в который в обязательном порядке включался архитектурный план объекта залога, выступающего обеспечением ссуды в Государственном заемном банке.
Все банки того времени по форме собственности были казенными и, главным образом, занимались ипотечным кредитованием. Дворяне имели право самостоятельно выбирать срок кредитования: 15, 28 или 33 года. Минимальная сумма кредита составляла 1500 рублей серебром. Важно отметить, что в отличие от других стран в России до отмены крепостного права вместе с недвижимостью закладывались еще и крепостные крестьяне. В связи, с чем размер ссуды зачастую определялся не площадью и качеством земель, а количеством крепостных душ .
В начале 60-х XIX века создается Государственный банк России, предназначение которого, согласно его уставу, заключалось в оживлении торгово-промышленного оборота, иными словами, в развитии в первую очередь операций краткосрочным ссудам и учету векселей. В сущности, банк не имел права заниматься долгосрочными операциями. Причина данного запрета была в том, что банки, ранее занимающиеся ипотекой, оказались банкротами, и Госбанку предстояло расплатиться по обязательствам ликвидированных казенных банков.
Отмена крепостного права в 1861 году серьёзно повлияла на активное развитие ипотеки. Бывшим крепостным требовались средства для развития своих хозяйств, в связи, с чем был снят запрет на долгосрочные кредитные отношения. В результате около 20 миллионов освобожденных крестьян смогли получить ссуды в размере 80% стоимости имения под 6% годовых на срок до 49 лет .
Для удовлетворения потребностей общества в ипотечных кредитах стало создаваться множество кредитных учреждений различных форм собственности: акционерные, государственные, взаимные, сословные. Образование новых предприятий, развитие градостроительства, необходимость в поддержке бывших дворян и крестьян, стало толчком для появления кредитных учреждений на частной инициативе – это соответствовало плану правительства по развитию различных форм собственности в банковской сфере.
К 1917 году в России была сформирована полноценная законодательно-обеспеченная банковская кредитная система, позволяющая осуществлять долгосрочное кредитование заемщиков.
Развитие данного кредитного направления активно продолжалось до 1917 года. С 1895 г. по 1917 г. система ипотеки успешно функционировала, а ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. Ипотечные кредиты в то время называли поземельными, потому что выдавали ссуду под залог земли. Но после революции в России данная сфера прекратила свое развитие, поскольку частная собственность оказалась под запретом, банки в ходе национализации были закрыты, а кредитные отношения подверглись централизации. К концу 1918 года развитие рынка ипотечного кредитования было приостановлено в связи с тем, что в указанное время не существовало основы для поддержания рынка недвижимости: почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках единоличного собственника – государства.
Окончательную точку в развитии ипотечной системы в советский период поставил Декрет народных комиссаров от 17 мая 1919 года . Понятие «ипотека» более не использовалось.
Конец ХХ века является началом возрождения системы ипотечного кредита. Этот период является основным в развитии ипотеки, так как именно в это время начинается формирование законодательно-нормативной базы, начинают функционировать первые специализированные ипотечные банки и др. Основным нормативным правовым актом залогового права становится Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1 , уже в мае 1993 года постановлением Правительства РФ от 20.06.1993 № 595 была утверждена государственная целевая программа «Жилище» , одной из целей которой было увеличение объемов жилищного строительства путем создания и развития института залога недвижимости, в том числе ипотечного кредитования. И поскольку новая система кредитования строительства и приобретения жилья гражданами должна активно развиваться, постановлением Правительства было предусмотрено создание Агентства по ипотечному кредитованию.
Правительством РФ в 1997 году было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), что и стало началом формирования инфраструктуры современного ипотечного рынка.
Создание АИЖК было связано с необходимостью оказания поддержки ипотечного рынка на федеральном уровне. Основная цель агентства – обеспечение комплексной поддержки жилищного сектора в России и доступности жилья для населения. Кроме того, оно содействует поддержанию ликвидности банков, предоставляющих долгосрочные кредиты на покупку жилья для граждан. Для реализации данных целей оно привлекает заемные средства на фондовом рынке, размещая там собственные облигации.
В последующие годы происходит укрепление системы ипотечного кредитования посредствам принятых нормативных правовых актов, одним из таких был Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сфере» , который способствовал формированию региональных и местных фондов развития жилищного строительства.
С.А. Литвинова отмечает, что «в постперестроечной России интерес к схемам кредитования, где залогом выступает недвижимость, появился с 1993 года. Такие схемы работы поначалу были «псевдоипотечными». Проблема заключалось в том, что гражданин, получающий кредит, во-первых, не имел возможности оформлять квартиру на себя, а во-вторых, не мог прописаться там. Была распространена выдача кредитов на покупку жилья под гарантии юридических лиц. Если в 1993 г. лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению подобного вида операций, то в 1994 г. ряд банков начал предоставлять населению кредиты на покупку жилья на регулярной основе» .

Весь текст будет доступен после покупки

Нормативные правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). М.: Норма, 2022. 54 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021) // Российская газета. N 238-239. 08.12.1994.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // Российская газета. N 220. 20.11.2002.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) // Российская газета. N 1. 12.01.2005.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
6. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 08.12.2020) «Об ипотечных ценных бумагах» // Российская газета. N 234. 18.11.2003.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. N 156. 17.07.2015.
8. Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» // Российские вести. N 254. 30.12.1993.
9. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. N 3. ст. 278.

Весь текст будет доступен после покупки