Оценка в ипотечном кредитовании, сущность, основные виды, риски

Ведение………………………………………………………………….10
1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования……………………………………………………………..........12
1.1 Сущность объектов недвижимости и их классификация…..12
1.2 Место и роль оценки недвижимости в процессе ипотечного кредитования…………………………………………………………………..20
1.3 Основные условия ипотечного кредитования……………....29
1.4 Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства…………………………………………………………………30
1.5 Этапы оценки недвижимости………………………………..34
2. Методы оценки стоимости недвижимости………………………...43
2.1 Затратный метод……………………………………………....43
2.2 Сравнительный метод………………………………………..46
2.3 Доходный метод……………………………………………...49
2.4 Риски ипотечного кредитования…………………………….51
2.5 Характеристика объектов-аналогов для оценки рыночной стоимости……………………………………………………………………...54
3. Определение стоимости объекта оценки для целей ипотечного кредитования………………………………………………………………….61
3.1 Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом………………………………………………………………………61
3.2 Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом………………………………………………………………………70
Заключение……………………………………………………………..78
Список используемых источников ……………………………..........83

Весь текст будет доступен после покупки

Банковское кредитование, как любая доходная деятельность, сопряжено с риском потери размещаемых ресурсов. Как бы ни был совершенен инструмент финансового анализа деятельности заемщика, он никогда в полной мере не устраняет вышеупомянутого риска. В этой связи банками используются различные хеджирующие инструменты, основными из которых являются залог, поручительство и гарантии.
Среди инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых надежных признан залог. Это мнение основано на двух факторах. Во-первых, действующее законодательство предоставляет кредитору с правами залогодержателя преимущественное право перед иными кредиторами при удовлетворении своих требований в отношении предмета залога, а во-вторых, интересы кредитора защищаются имущественными активами, состояние и стоимость которых не всегда зависят от возможных изменений финансового состояния должника.
Залог – это способ обеспечения удовлетворения интересов кредитора (залогодержателя), в большинстве случаев – банка, из стоимости заложенного имущества, в случае неисполнения должником своего обязательства. В качестве предмета залога могут выступать основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги (как котируемые, так и не котируемые), права требований по различным обязательствам. Имеется небольшая пока практика залога нематериальных активов. Львиная доля среди закладываемых активов приходится на недвижимое и движимое имущество, а также товар в обороте. При этом наиболее сложными объектами с точки зрения методологии работы являются недвижимость и движимое имущество в виде машин и оборудования. Кредитование юридических и физических лиц под залог недвижимого имущества называется ипотечным кредитованием.
Среди этапов залоговой работы наиболее сложным и ответственным является оценка потенциального предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки.
Объективный и корректный результат оценки может достигаться только при наличии четких и адекватных требований к процедуре оценки. При этом под результатом оценки потенциального предмета залога понимается не только его стоимость, а в целом заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки.

Весь текст будет доступен после покупки

1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования
1.1. Сущность объектов недвижимости и их классификация
Недвижимость всегда занимает главное место в экономических отношениях. Категория «недвижимое имущество» в российском праве имеет давнюю и неоднозначную историю. Разделение на «недвижимое и движимое имущество» появилось в Российском законодательстве в 18 веке во время правления Петра I. Под недвижимостью понимались дома, земля, угодья, заводы, фабрики, лавки. Так же к этому понятию относились полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
В советский период, с отменой частной собственности на землю разделение
имущества на движимое и недвижимое законодательно не предусматривалось. С переходом на рыночную экономику, введением частной собственности и принятием Гражданского кодекса РФ вновь появилось деление имущества на движимое и недвижимое.
В разные периоды к недвижимым вещам относились различные объекты.
До настоящего времени ведутся споры о понятии недвижимости, об отнесении того или иного имущества к недвижимости, соответственно возникают проблемы в правовом регулировании сделок с недвижимостью, в регистрации и кадастровом учете.
Действующее российское законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. В качестве системообразующего законодателем использован классический критерий, известный еще с древности, связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
А.Г. Грязнова и М.А. Федотова дают следующее определение недвижимости. Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. А. Н. Асаул, в своей книге «Экономика недвижимости» приводит следующие определения понятию недвижимое имущество.
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». «Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».
Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно статьям 130, 131 ГК РФ, определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного
ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимость получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.
С позиции оценочной деятельности определение недвижимого имущества в ГК РФ объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей. Различия в понятии недвижимости как объекта оценки, согласно ФСО №7 и в определении Гражданского кодекса отражены на таблице 1.
Таблица 1 «Понятие недвижимости как объекта оценки (ФСО№7) и в
определении Гражданского кодекса»
Недвижимость
Как объект оценки (ФСО №7) В определение Гражданского кодекса
Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано Обязательность государственной регистрации
Земельные участки (застроенные и незастроенные) Земельные участки
Объекты капитального строительства Участки недр
Жилые и нежилые помещения Обособленные водные объекты
Доли в праве на объекты недвижимости Леса
Многолетние насаждения
Здания, сооружения
Морские суда
Воздушные суда
Суда внутреннего плавания
Космические объекты
Предприятие, как имущественный комплекс

В статье 132 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 с последней редакцией от 23.05.2016 г. также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия». Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130,
однако при перечислении состава имущественного комплекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения». Проанализировав, Гражданский кодекс РФ и ФСО №7, можно сделать вывод, что к недвижимости можно отнести следующие объекты:
1. земельный участок, здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку
2. обособленные водные объекты, многолетние насаждения
3. инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города
4. стационарные сооружения благоустройства территории участка
5. элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения,
относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка
6. предприятие в целом как имущественный комплекс
7. другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Весь текст будет доступен после покупки

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Электронныйресурс]: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ – Последнее изменение 23.05.2016. – Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142
2. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ. – Последнее изменение 05.10.2015. – Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ. – Последнее изменение 26.04.2016. – Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297. – Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064

Весь текст будет доступен после покупки